양도세 탐구 2.

“이 정도는 당연히 알고 있겠지?”하고 생각했던 부분을 모르는 분이 의외로 많습니다. 양도소득세 일반 과세도 그 대표적인 것의 하나입니다. 많은 분들은 이미 알고 있겠지만, 정확히 모르는 분들을 위해 정리를 해볼까 합니다.

 

양도소득세에 대해 어려워하거나 오해를 하는 분이 생기는 이유는 우리나라 세율 체계가 조금 복잡하기때문입니다. 미국등 많은 나라가 단일 세율 체계를 쓰지만 우리나라는 단일 세율 체계와 누진 세율 체계를 동시에 쓰고 있습니다.

 

단일 세율 체계란 간단합니다. 양도소득이 얼마인지와 상관없이, 일정 비율을 곱하면 되는 것이지요. 예를 들어 세율이 40%라고 하고 양도 소득이 1천만원이면 4백만원을 세금으로 내면되고, 양도 소득이 1억원이면 4천만원을 세금으로 내면되는 것이지요. 정확히는 필요경비나 1년에 1인당 250만원까지만 허용하는 기본 공제를 뺀 과세표준에다 세율을 곱하는 것입니다. 

 

우리나라 세법에서는 취득일(잔금일이나 등기일중 빠른날)로 부터 1년 미만의 기간안에 처분하는 경우 과세 표준의 50%를 양도소득세로 내야 합니다. 2년 미만일때는 40%의 세율이 적용되지요.

 

올해 법이 바뀌기 전 다주택자에 대해서도 단일 세율이 적용되었습니다. 1가구 2주택자가 한채를 처분하는 경우 50% 단일 세율이 적용되었으며, 1가구 3주택 이상 소유자가 주택을 처분하는 경우 60% 단일 세율이 적용되었습니다. 소위 ‘중과세’라고 표현되는 것이 바로 이것을 의미합니다.  

 

그런데 올해 4월말 법이 개정되면서 올해와 내년말 이전에 처분하는 주택에 한하여 ‘일반과세’를 적용하게 되었습니다. 정부에서도 처음에는 ‘일반과세’라는 용어를 중과세가 아닌 것으로 넓게 해석한 것으로 보입니다. 다시말해 보유기간과 상관없이 중과세가 아닌 것을 모두 일반과세로 본것입니다. 그러나 이렇게 일반과세 개념을 넓게보자 2년미만 보유시도 세금을 적게 내도 되는 것으로 오해하는 사람들이 생겨났고, 정부에서는 부랴부랴 일반과세 개념을 좁게 적용하게 되었습니다. 결국 정부에서 정의하는 일반과세의 개념은 ‘누진과세’라 하겠습니다.

 

누진과세란 과세표준의 구간에 따라 세율이 달라지는 제도입니다.

 

과표		누진 공제	세율
1200	만원 이하		6%
4600	만원 이하	1,200,000	16%
8800	만원 이하	5,340,000	25%
8800	만원 이상	14,140,000	35%

   

위의 표는 올해(2009년)에만 적용되는 세율표입니다. 과세표준이 1200만원이라면 6%의 세율이 적용되어 양도소득세는 72만원이 되는 셈이지요. 여기까지는 대부분 이해를 하십니다. 그런데 최고 세율 35% 구간에 가면 누진과세라는 개념을 이해못해서 오해하는 분들이 있습니다. 예를 들어 과세표준이 1억원이라고 하면 세율을 35%로 적용해서 양도소득세를 3500만원 내야하는지 알고 있는 분들이 의외로 많은 것입니다. 이렇게 계산하면 틀립니다. 그런 계산 방식은 누진제가 아니라 구간별 단일세율 방식이라 불러야 하지요.

 

누진과세란 말 그대로 세금을 누진하는 방식입니다. 과세표준이 1억원이라고 하면 처음 1200만원까지는 6%를 적용합니다. 그러면 72만원이 나오지요? 그 다음 3400만원(위의 표에서 4600만원과 1200만원의 차액)은 16%의 세율이 적용되서 544만원이 나옵니다. 그 다음 4200만원(위의 표에서 8800만원과 4600만원의 차액)은 25%의 세율이 적용되서 1050만원이 나옵니다. 그러면 과세표준 1억원에서 8800만원(= 1200만원 3400만원 4200만원) 구간까지는 세금 계산이 끝난 셈입니다. 잔여 1200만원에 대해서만 35%의 최고 세율이 적용되어 420만원이 부과되는 것입니다. 그러면 각 구간에서 계산된 72만원 544만원 1050만원 420만원을 더하면 2086만원이 되는 셈이지요.

 

그런데 이렇게 계산하면 복잡하지요? 그래서 간편하게 계산하는 방법이 있습니다. 과세표준이 1억원이라고 하면 여기에 35%를 곱한 다음 표의 왼편에 보이는 누진 공제 1414만원을 빼는 것입니다. 3500만원에다 1414만원을 빼면 2086만원으로 앞에서 복잡하게 설명드린 것과 같죠? 이렇듯 둘중에 한 방법으로만 계산하면 됩니다. 앞의 방법으로 계산한후 누진공제를 또 빼는 것은 아니지요. 앞의 방법이 정식 계산법이지만 계산 결과는 같으므로 뒤의 방법으로 많이 씁니다. 앞의 방식은 ‘치매방지용’으로, 가끔씩 계산해 보면 효과가 큽니다. ^^

 

그러면 ‘가산세’란 무엇일까요? 올해와 내년말까지 취득하는 주택에 대해서는 2년만 보유하면 언제 팔든지 일반과세가 된다는 것은 그 동안 제가 세미나를 통해서 누누히 말씀드렸으니 모두 이해하실 것입니다. 혹시 아직도 확실히 모르시는 분들을 위해서 다시 한번 말씀드리면…

 

지방에 소재하거나 서울에 소재하거나 구분하지 않고, 신축 주택이나 미분양 주택이 아닌 일반 주택이라도 2010년 12월 31일이내에 잔금을 치루거나 등기를 하면 일반 과세의 혜택을 준다는 의미입니다. 이때 신규 분양분만 해당하는지 아시는 분도 있고, 지방 소재 주택만 해당하는 것으로 오해하시는 분도 많으시더군요.

 

그런데 2년 이상 보유하는 경우 일반과세를 적용한다고 했는데, 모두 같은 세율을 적용하지는 않습니다. 매입 시기에는 투기과열 지구가 아니더라도 양도 당시에 그 지역이 투기과열지구에 지정이 되어있다면 10%의 가산세를 더 내야 합니다. 그런데 현재는 강남3구 (강남, 서초, 송파)만 투기과열 지구에 지정되어 있으나 이것은 변동의 가능성이 있으므로 큰 의미는 없습니다. 다시 말씀드리면 10년후에 수도권 모든 지역이 투기 과열 지구로 지정될수도 있고, 11년후에는 모두 풀릴 수도 있기때문이지요. 그것은 그때가서 정부에서 ‘맘대로’ 정하는 것입니다. 한마디로 복불복이지요.

 

그런데 가산세를 낸다는 것이 꼭 나쁜 것은 아닙니다. 투기 과열지구로 지정된다는 의미는 다른 지역보다 집값 상승율이 높다는 의미이기때문입니다. 즉, 다른 지역보다 양도차익이 많은 지역은 투기 과열 지구로 묶여서 세금을 더내야 하는 것이고, 적게 오르는 지역은 투기 과열 지구에서 제외되니까 적은 세율을 적용하는 것입니다. 결국 “가산세를 더 낼까봐 투자를 못한다”는 논리는 “세금 내기 싫어서 돈을 벌지 않는다”는 논리와 같은 것이지요. 이 때문에 가산세 부과 여부는 투자 시점에서는 고려 대상이 아닙니다. 가산세를 낼 정도로 다른 곳보다 더 올라주면 좋지요. ^^

 

그럼에도 불구하고 세금 측면에서 따져보면, 가산세는 세율에다 정확히 10%씩을 더 붙이는 것입니다.  

    

과표		누진 공제	세율
1200	만원 이하		6%
4600	만원 이하	1,200,000	15%
8800	만원 이하	5,220,000	24%
8800	만원 이상	13,140,000	33%

 

위의 표는 내년(2010년)부터 적용되는 표입니다.  하지만 이것은 일반 지역에 해당하는 표이고 투기과열지구에 대해서는 각 구간이 16%, 25%, 34%, 43%가 적용되게 됩니다. 만약 과표가 1억원이라면 일반 지역의 경우 양도소득세는 1986만원만 나오지만, 투기과열지구의 경우 1천만원이 더 나오게 되어, 2986만원을 내야 합니다.

 

이때 가산세율은 3주택자 이상에만 적용됩니다. 그러므로 3주택자가 투기과열지구에 두채, 일반지역에 한채를 가지고 있다면 일반 지역 매물을 먼저 팔면 1가구 2주택자가 되므로 그때 투기과열지구 매물을 팔더라도 가산세는 적용받지 않습니다.

 

이렇듯 올해와 내년까지만 적용되는 양도세 특례 조항은 다주택을 파는 사람이나 여러 주택을 사는 사람에게 모두 높은 수익율을 올릴수 있는 좋은 기회를 제공하는 것입니다. 사람에 따라 내년말 양도세 특례 기간이 끝나면 그에 상응하는 다른 조치가 나오지 않겠는가하고 기대하는 경우가 있습니다. 특례 기간이 연장되거나 양도세율이 낮아질 것이라는 희망이지요. 이것에 대해 아기곰은 부정적인 의견을 가지고 있습니다. 현재 이런 특혜가 나온 것은 ‘시장 친화적인 정부’와 ‘경제 위기’라는 독립적인 요소가 우연히 맞아떨어져서 생긴 것입니다. 앞으로 이런 기회가 다시 오기도 힘들뿐 더러, 경제 위기 회복을 위해 투입된 정부 재정 적자를 만회하기 위해서는 세수를 늘리는 정책 방향으로 갈것이 명약관화처럼 보이기때문입니다. 그 당시로보면 어쩔수 없는 선택이기는 하였지만 장기적인 시각에서 보면 ‘실수’라고 까지 볼수 있는 특혜가 바로 양도세 특례 조항입니다. 다주택자와 앞으로 투자를 하려는 분들은 이 기회를 놓치면 크게 후회를 하시게 될것입니다.

 

1가구 3주택 이상 소유자의 경우 이번 특례 기간 동안 두채를 팔아서 1가구 1주택을 만드는 것이 유리하다고 말씀드린바 있습니다. 이때 주의해야 할것이 한해에 두채를 파는 것보다는 한해에 한채씩 두해에 걸쳐 파는 것이 절세 차원에서 유리합니다. 우리나라 양도세가 누진제도를 취하기때문이지요. 한해에 두채를 파는 경우 각각 1억원씩 양도 차익이 있다하더라도 2억원의 양도 차익이 있다고 보고 이에 대해 누진 과세를 하는 것입니다.

 

한채에 1억원씩 양도차익이 나는 주택을 언제 파는가에 어떻게 세금이 달라지는가 알아보지요.

 

처분 연도	한해에 한채씩 처분시	2009년도에 두채 처분시	2010년도에 두채 처분시
2009	19,785,150	54,435,150
2010	20,938,500		57,238,500
합계	40,723,650	54,435,150	57,238,500

 

위의 표에서 보듯이 한채에 양도차익이 1억원이 나는 경우에 언제 파느냐에 따라 세금이 달라집니다.  무려 1700만원 이상 차이가 나지요.

 

이 때문에 1가구 3주택 이상의 다주택자의 경우 올해안에 가능한 한두채는 처분하고 나머지는 내년에 처분하는 것이 유리합니다. 문제는 이러한 양도세 특례조항의 구조적인 문제때문에 시장이 영향을 받는다는 것입니다.

 

앞서 말씀드린대로 다주택자의 경우 올해 일부라도 파는 것이 유리합니다. 그런데 매수자의 입장에서는 올해 사나 내년에 사나 양도세 특례 규정에 따른 혜택 (2년 보유후 언제 팔아도 일반 과세가 되는 혜택)을 받을수 있으므로 굳이 올해 안에 사려고 하지는 않습니다. 여기서 문제가 발생하는 것이지요. 팔려는 사람은 올해 안에 파는 것이 유리하고, 사려는 사람은 내년에 사도 되기 때문에 수급이 맞지 않고, 이에 따라 급매물이 나올 수도 있다는 것입니다. 특히 잠재매물이 많이 나올수 있는 지역의 경우는 이런 현상이 많이 벌어질 것입니다. 다시말해 기존의 여러 요인과 더불어 시장을 하향 안정화 시키는 요인이 될것이라는 의미입니다.

 

그러면 투자자의 입장에는 어떤 전략을 쓸수 있을까요? 양도세 특례 조항을 이용하려는 물건이 많이 나올수록 투자자로서는 상대적으로 싸게 살수 있는 기회가 늘어납니다. 그러므로 몇달안에 매수를 하려고 생각한 분이라면 연말 이전에 나올수 있는 급매물을 노려보는 것도 좋은 투자 포인트라 할수 있습니다.

 

투자의 요체는 ‘타이밍’과 ‘종목’입니다. 이것은 주식 투자나 부동산 투자나 마찬가지이지요. 부동산 투자에서는 종목이라는 표현대신 ‘입지’리는 표현이 어울린다는 차이만 있습니다. 투자 고수와 일반인과의 차이는 타이밍 차이입니다. 남들이 많이 팔려고할때 싸게 살수 있을까요, 아니면 남들이 팔지 않으려고 할때 싸게 살수 있을까요? 가격이 쌀때는 사지 않고 있다가, 가격이 오른다고 하니까 부랴부랴 쫓아가서 추격매수를 하다가는 남의 수익율이나 올려주는 역할밖에 되지 않습니다. 연말에 나올수 있는 급매, 자신의 것으로 만들어 볼수 있도록 발품을 팔아볼 시기입니다.