양도세 탐구 1.

양는 주택이 고가주택에 해당되면 다음과 같은 불이익을 받는다.

 

1. 양도하는 주택이 고가주택에 해당되면 다음과 같은 불이익을 받는다.

 

“고가주택”이란 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

겸용주택의 1세대 1주택 판정시 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 커서 전체를 주택으로 보는 경우에는 주택 외의 부분을 포함한 전체 실거래가액을 가지고 고가주택 여부를 판정한다.

  1) 1세대 1주택 비과세 적용 배제

  고가주택을 양도하면 1세대 1주택으로서 비과세 요건을 갖추었더라도 비과세 규정을 적용하지 않는다. 다만 양도가액이 9억원을 초과하지 않는 부분에 대해서만 비과세합니다.

2) 실지거래가액으로 양도소득세 계산

  2007년부터는 양도소득세를 계산할 때 실제양도차익을 기준으로 하는 ｢실가과세제도｣가 전면 시행되고 있다. 이는 실제소득에 맞게 세금을 부담한다는 것이다.

 

1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었더라도 고가주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는데, 이때에는 양도소득 전체에 대하여 과세하는 것이 아니라 9억원을 초과하는 부분에 대하여만 양도소득세를 과세한다.

고가주택의 양도소득은 다음과 같이 계산한다.

 

 

  ∙과세되는 고가주택의 양도차익

= 총 양도차익 ×	(양도가액 － 9억원)
	양도가액

  ∙과세되는 고가주택에 적용할 장기보유특별공제액

= 총 장기보유특별공제액 ×	(양도가액 － 9억원)
	양도가액

세금과 요금

▶ 참고예규 1세대 1주택인 고가주택을 가진 자가 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 고가주택을 양도하는 때에는 일시적 2주택 비과세 특례규정을 적용하여 9억원을 초과하는 부분의 양도소득에 대하여만 양도소득세를 과세한다.

 

 

  2.주택 소유자가 공부상은 주택이나 사실상 상가인 건물을 또 하나소유하고 있다면 주택을 양도하기 전에 공부를 정리해 놓도록 하자.

 

아파트 한 채와 상가건물을 소유하고 있는 홍길동은 거주하던 아파트를 팔고 단독주택으로 이사하였으나 1세대 1주택 비과세대상으로 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

그런데 몇 달 후 세무서에서 양도소득세 4,500만원을 납부하라는 고지서가 발부되어 내용을 알아보니 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있어 1세대 2주택 소유자에 해당되므로 양도소득세를 내야 한다는 것이다.

건축물관리대장에는 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있지만 아파트를 양도할 당시에는 점포로 임대하고 있어 사실상은 주택이 아니었다.

이런 경우에는 어떻게 해야 구제를 받을 수 있나?

   

1세대 1주택에서 “주택”이라 함은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 건축허가서상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주의 목적을 위하여 사용되는 건축물은 주택으로 본다.

거주용으로 사용하는지 여부는 공부(등기부등본, 건축물관리대장 등)상의 용도에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하되, 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단한다.

그러므로 위 사례의 경우 건축물관리대장에 주택으로 되어 있다 하더라도 사실상 점포 또는 사무실 등으로 사용했다면 당해 건물은 주택으로 보지 않는다. 따라서 아파트를 양도한 것은 1세대 1주택의 양도에 해당되어 양도소득세를 내지 않아도 된다.

 

세무서에서는 모든 과세자료에 대하여 일일이 사실상의 용도를 확인하여 과세할 수 없으므로 일단 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단한다.

그러므로 사실상의 용도가 공부상의 용도와 다른 경우에는 납세자가 사실상의 용도를 입증해야 하는데, 다음과 같은 증빙서류에 의하여 그 사실이 객관적으로 입증되어야 인정을 받을 수 있다.

<증빙서류 예시>

 

  ∙임대차계약서 사본

  ∙임차인의 주민등록등본

  ∙임차인의 사업자등록증 및 부가가치세신고서 사본

  ∙임차인 및 인근주민의 인우보증서

  ∙임대인의 부가가치세신고서 및 부동산임대공급가액명세서

  ∙기타 점포로 임대했음을 증명할 수 있는 서류

 

양도소득세는 통상 양도일로부터 4~5개월 이상 지나야 고지서가 발부되는데, 미리 서류를 준비해 두지 않았다면 증빙서류를 갖추기가 쉽지 않으며 임차인이 바뀌었다던가 협조를 해 주지 않으면 더욱 어려움을 겪게 된다.

또한 증빙서류는 공부상의 내용을 부인하고 새로운 사실을 입증해야 하는 것이어야 하기 때문에 누구나 인정할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 않으면 사실을 인정받기가 매우 어렵다.

그러므로 위와 같은 경우 아파트를 팔 계획이라면 미리 상가건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋다. 그래야 나중에 사실을 입증하기 위해 증빙서류를 갖추는 수고를 덜게 된다.