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1. 개 요 성별과 연령,직업,소득수준의 차이를 불문하고 누구나 하나쯤은 갖고 있는 청약통장. 우리나라 국민들 중 20세만 넘으면 거의 무조건 가입하는 것이 일반화 되어 있고 거품없는 집을 구입하기 위해서는 꼭 필요한 필수품이기 때문에 내 집 마련의 시작은 청약통장 가입으로부터 출발한다 해도 과언이 아니다. 청약통장은 청약저축, 청약부금, 청약예금, 세가지로 구분된다. 통장별로 구체적인 내용을 살펴 보면 다음과 같다. 2. 청약통장의 종류과 특성 1) 청약저축 청약저축은 국민주택 또는 전용면적 60㎡(18평) 초과 85㎡(25.7평) 이하의 민간건설 중형국민주택을 분양 또는 임대 받을 수 있는 청약권이 주어지는 통장이다.
○ 가입시 구비서류
청약저축이 필요한 경우는 주로 국민주택 공급물량이 증가하고 있는 서울 뉴타운 지구와 수도권 주요 택지개발지구의 국민주택 분양에 참여하고자 하는 사람들이지만 결혼을 앞둔 미혼 여성이나 국민주택 공급물량이 거의 없는 지역에 거주하는 사람들에게는 거의 무용지물이나 다름없다.
미혼 여성은 결혼 후 통상 본인보다는 배우자가 세대주가 될 가능성이 높기 때문에 결혼과 동시에 청약자격을 잃는 경우가 많아 결국 청약예금으로 전환을 해야 하고, 택지개발지구가 없어 국민주택 공급 계획이 없는 지역에 사는 사람들의 경우 오히려 청약부금 1순위 자격을 갖고 있는 것이 유리하다. 또한 청약저축 1순위 자격을 갖추더라도 청약부금과 청약예금과는 달리 납입회차와 액수에 의해 당첨순위가 결정되는데다 청약저축 대기자 수는 아직도 넘치고 있기 때문에 현실적으로 10년 이상 꾸준히 납입을 해온 사람이 아니라면 국민주택 분양에서 당첨될 확률은 극히 희박하다.
이처럼 무조건 청약저축에 가입하는 것만이 능사가 아니기 때문에 자신의 상황에 맞는 청약통장 종류를 스스로 선택할 수 있어야 한다. 2) 청약부금 청약부금은 납입금액이 지역별 청약가능 예치금액 이상이 되면 전용면적 85㎡(25.7평) 이하의 민영주택 또는 60㎡(18평) 초과 85㎡(25.7평) 이하의 민간건설 중형국민주택을 분양 또는 임대 받을 수 있는 청약권이 주어지는 통장이다.
○ 가입시 구비 서류
청약부금이 필요한 경우는 민영주택 공급물량이 상대적으로 많은 지역에 거주하는 미혼 여성 혹은 곧 독립할 예정인 미혼 남성 등이다. 비록 세대주이지만 국민주택 공급물량이 없는 지역에 거주하는 경우 청약저축의 효용성은 거의 없기 때문에 청약부금이 적절하며, 청약예금의 경우에는 목돈을 일시에 예치해야 하는 부담이 따르기 때문에 향후 중대형 아파트를 분양받기 위해 청약부금 만기 후 청약예금으로 전환하고자 하는 사람들에게도 적당하다.
특히 청약부금의 자격순위 관리에 있어 중요한 부분은 투기과열지구로 지정된 지역 내에서 민간건설중형국민주택 및 전용면적 85㎡ 이하인 민영주택을 공급하는 경우 일반 공급 대상 주택수의 75%를 입주자모집공고일 현재 1순위자로서 35세 이상이고 5년 이상 무주택 세대주인 신청자에게 우선 공급하는 무주택우선제도이며, 이 제도를 잘 활용한다면 10년 이상 납입한 청약저축 못지않게 높은 당첨 확률을 얻어낼 수 있다. 3) 청약예금 일정 금액의 목돈을 일시에 예치한 후 일정 기간이 경과되면 민영주택 또는 60㎡(18평) 초과 85㎡(25.7평) 이하의 민간건설 중형국민주택을 분양 또는 임대 받을 수 있는 청약권이 주어지는 통장이다. 민영주택의 경우에는 지역별 해당 예치금액에 따라 청약 가능 평형이 달라진다.
○ 가입시 구비 서류
최근에는 중대형 아파트를 선호하는 것이 거의 당연시되기 때문에 만약 40평대 이상의 중대형 아파트(전용면적 30.8평 이상) 청약을 원한다면 최소한 1년 전에는 청약저축 또는 청약부금에서 청약예금으로 전환하고 아래와 같이 해당 지역의 평형별 예치금액을 맞춰 놓아야 한다.
여기서 주의할 것은 작은 평형대로의 변경은 아무 때나 가능하지만 큰 평형대로의 변경은 예치금액 증액 이후 1년이 지나야 청약이 가능하다는 점이다. 예를 들어 서울 거주 청약예금(600만원) 보유자의 경우 전용면적 85㎡, 102㎡ 청약 가능하지만 전용면적 135㎡(40.8평) 아파트 청약을 위해 예치금액을 1,000만원으로 변경하게 되면 1년 이내에는 여전히 85㎡, 102㎡에 대한 청약자격만 유지가 되고 전용면적 135㎡ 아파트에 대해서는 1년 이후에나 청약이 가능하다. 반면에 서울 거주 청약예금(1,000만원) 보유자의 경우 전용면적 102㎡(30.8평) 초과 135㎡ 이하 아파트에만 청약이 가능하지만 전용면적 85㎡ 또는 102㎡ 아파트 청약을 위해 예치금액을 600만원으로 변경하게 되면 곧바로 청약이 가능하다. 3. 청약저축, 청약예금, 청약부금의 차이점 먼저 청약저축은 무주택이고, 여유자금이 적은 젊은 층에게 적합한 통장이다. 청약저축은 적금형식으로 매월 정해진 날에 저축하는 것으로, 국민주택, 민간건설 중형국민주택 및 임대주택에 대해 청약우선권이 부여된다. 청약예금은 거주지역별 희망주택면적에 따른 예치 금액을 가입 시 일시에 예치하며, 국민주택을 제외한 주택에 대해 청약을 할 수 있으며, 청약부금은 적금형식으로 매월 정해진 날에 저축하는 것으로 지역별에 따라 다른 저축액을 적립하는 형태로, 청약예금과 동일한 주택에 청약할 수 있다. 여유자금이 있는 수요자들은 청약예금이나, 부금에 가입하면 될 것이고, 무주택이면서 세대주는 청약저축에 가입하여 무주택우선공급을 적극 활용하면 좋을 것이다.
4. 청약가점제란? 1) 주택청약 제도 2008년부터 주택청약제도가 현행 추첨식에서 가족 수, 무주택 기간, 가구주 연령에 따라 가중치를 반영하는 가점제로 전환된다. 바뀌는 제도는 공공택지 내 전용면적 25.7평 이하 주택에 우선 적용되며 2010년부터는 가점 항목에 가구 소득, 부동산 자산 등이 추가돼 민간주택에까지 확대된다.
건설교통부는 공청회에서 발표된 내용을 토대로 여론 수렴을 거쳐 10월까지 정부안을 확정한 뒤 ‘주택공급 규칙’을 개정해 2008년부터 적용키로 했다. 이에 따라 2009년에 분양하는 송파신도시를 비롯한 2008년 이후에 주택을 공급하는 신규택지에는 바뀐 청약제도가 적용될 전망이다.
<청약가점제 실시방안> 2) 개편안 내용 개편안에 따르면 현행 예·부금 가입자의 청약제도가 가구주 연령(30세 미만∼45세 이상), 무주택 기간(1년 미만∼10년 이상), 통장 가입기간(6개월 미만∼10년 이상), 부양가족(가구 구성 1∼3세대, 자녀수 1∼3명) 등 4개 항목을 감안한 가점제로 변경된다.
각 항목은 단계별로 1∼5점(부양가족 가점은 가구구성·자녀수별로 1∼3점)이 부여되며 여기에 가구주 연령 20, 부양가족 35, 무주택기간 32, 가입기간 13의 가중치를 둬 이를 곱해 총점을 산출한 뒤 점수에 따라 당첨자를 가리는 방식이다.
개인 자산 전산화가 완료되는 2010년부터는 가구소득, 부동산 자산(5,000만원 이상)도 가점 항목에 들어가고 가중치도 바뀐다. 공공택지 내 25.7평 초과 주택은 현행 채권입찰제로 하되 2008년부터 동일 순위 내 경쟁이 있을 경우 부양가족, 무주택 기간, 통장 가입기간으로 순위를 가리는 가점제를 일부 적용한다. 가점제에서 동일 순위 동점자가 나오면 가구주의 주민등록상 생년월일이 빠른 순서대로 당첨 순위가 가려진다. 3) 문답식 ① 가점제 점수는 어떻게 계산하나? 항목별 가점에 가중치를 곱한 점수를 합산하며, 만점일 경우 총점은 535점이 된다. 청약을 하면 전산프로그램이 자동으로 청약자의 점수를 계산하며, 100점 만점을 기준으로 환산한다. ② 누가 유리해지나? 부모를 포함해 딸린 식구가 많고, 무주택 기간이 길며 나이가 많은 1순위자가 유리하다. 특히 가구 구성과 자녀수의 가점 가중치가 100점 만점에 35점으로 가장 높아 부모와 자식 등 가족 수가 많은 가구가 높은 점수를 받게 된다. 반면, 1주택 소유자의 경우 무주택기간(32점)에서 0점을 받게 돼 점수가 크게 낮아진다. ③ 자녀가 없는 신혼부부, 부양가족이 적은 이혼 가구 등에 지나치게 불리하다는 지적이 있는데? 이들의 경우 점수가 낮아 인기지역에서 분양을 받기는 어려워지는 게 현실이다. 제도가 바뀌기 전인 2007년까지 아파트를 분양받거나 아이를 낳는 등 점수를 높이는 방안을 찾는 수밖에 없다. ④ 언제, 어디부터 적용되나? 서울 송파 새도시 등 2008년 이후 공급하는 택지지구 아파트부터 적용한다. 공공택지 전용면적 25.7평 초과주택은 현행처럼 채권입찰제를 적용하되, 채권입찰 금액이 같아 경쟁이 생길 때는 가점제를 적용한다. 또 2010년부터는 가점항목에 가구 소득, 부동산 자산 등이 추가돼 공공택지가 아닌 민간택지에 지어지는 민간주택(25.7평 이하)까지 확대된다. 이 때부터는 전국 아파트 공급물량의 70% 이상이 가점제 적용을 받게 될 전망이다. ⑤ 가점 항목에서 자산과 가구소득 반영 시점은 왜 2010년으로 늦어지나? 가구소득과 부동산 자산을 파악할 수 있는 시스템이 갖춰져야 하기 때문이다. 자산과 가구소득을 반영하면 5억원 짜리 전셋집에 사는 사람은 무주택자로 혜택을 받고, 5천만원 짜리 다세대주택 주인은 유주택자로 불이익을 보는 불합리한 점을 바로잡을 수 있다. ⑥ 자녀가 둘 있고 무주택기간이 5년 정도인 경우 가점제가 시행되는 2008년까지 기다리는 게 좋은가? 가점제 시행 이전까지는 투기과열지구에 무주택 우선공급(75%) 제도가 유지되므로 원하는 지역이 있으면 청약해도 무방하다. 만일 2008년에 가구주 나이가 40살이 넘는다면 가점제 도입으로 청약 순위는 더 유리해질 것으로 예상된다. 4) 가산점제 항목별 가점 및 가중치
※ 전용면적 85㎡를 초과하는 청약자가 적어 낸 채권매입액이 같을 때, 당첨자를 가리기 위해 부분적으로 적용 ※ 자녀수는 최초 입주자모집공고일 현재 미성년자에 한함 5) 청약가점제의 허점 ① 1주택자는 집 넓힐 생각 말라? 1주택자는 가점제 물량에 대해 1순위 청약자격이 아예 배제된다. 전용면적 25.7평 이하는 추점제 물량이 겨우 25%. 게다가 가점제에서 탈락한 청약자에게도 동일한 추첨 기회를 주기 때문에 1주택자의 당첨 가능성은 희박하다. ② 고소득 무주택자 희희낙락? 가난한 1주택 서민보다 고소득 무주택자가 가점제에서 절대 유리하다는 것도 문제로 지적된다. 정부가 마련한 가점제 시안에 따르면 무주택 기간, 부양가족 수, 통장 가입기간 등에만 점수를 매기기 때문에 고소득 무주택자를 걸러낼 장치가 없다. ③ 청약부금 가입자는 여전히 `왕따` 공영개발 확대로 청약기회 감소가 심각하게 염려되는 청약부금 가입자에 대한 구제책도 미흡하다. 무주택 청약부금 가입자의 청약저축 전환이나 청약저축 물량 일부를 청약부금 가입자에게 배정하는 방안이 검토됐으나 형평성 때문에 무산됐기 때문이다. 건교부는 "공공ㆍ민간 공동사업제도를 도입하는 등 다각적인 방안으로 85㎡ 이하 민영주택 공급을 지속적으로 확대하겠다"고 밝혔으나 실현 여부는 미지수다.
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