딱지 - (1)

우리나라는 공공사업을 하다 보면 부득이 내가 살고 있는 집이 수용이 될 수도 있고 내가 농사 및 어업을 종사하는 경우 생활의 터전을 잃는 경우도 있습니다.  집이 수용되면 보상과 더불어 거주대책인 이주자 택지 또는 공공아파트 입주권 등이 부여됩니다.

 

그러나 거주하는 집이 아닌 상가, 농지 또는 어업으로 생계를 유지하시는 분은 생활의 터전을 잃어버리므로

이에 대한 생계대책으로 생활대책용지 6～8평(보통 임차인은 6평, 임대인은 8평)을 조성원가의 120% 정도에 공급하여 주고 있습니다. 그러므로 판교 등 목이 좋은 곳은 일반 공급가와 생활대책용지의 공급가의 차이가 많이 나고 그 차액에 대한 프리미엄 및 해당 토지의 목에 따라 추가로 프리미엄이 붙습니다.

판교 상가딱지가 1～2억 이라는 소리를 들은 적이 있으실 겁니다.

거의 모든 딱지는 약간의 프리미엄이 붙어 있고 투자 권유를 당해 보신 경험이 있었을 겁니다.

그런데 요사이 인천을 예로 들면 서구의 그린벨트내 근생을 지을 수 있는 용마루 딱지(그린벨트내 이축권)가 3억 이상에 거래를 했다더라 송도 조개딱지가 8억을 넘었더라 하다 보니 딱지가 무었인가 관심이 있는 분들이 많아졌습니다.

그러면 같은 딱지인데 송도 조개딱지는 왜 8억 이상에 가격이 형성이 되었을 까요. 그것에 대하여 알아보겠습니다. 그것은 송도신도시의 특성에 있습니다. 1997년경 인천시는 송도에 신도시를 건설하려는 야심찬 계획을 세웠습니다. 송도신도시를 조성하다보니 주변 어업(조개잡이, 어로 활동)으로 생계를 유지하는 4개 어촌계의 1,264명에게 각각 50평의 준주거지를 생활보호대책으로 송도1공구 2-1구역 64,000평을 주기로 협의를 하였습니다. 현재 매립후 필지를 분석하면 104필지로 나누어졌고 각 필지당 5～79명의 조합원으로 구성되어 있으며

 

그 구역을 M1(대형주상복합용지), M2(중형주상복합용지), M3(소형상가전용용지)로 구분하여 3～20층까지 용적율 350% 이하인 지구단위계획으로 개발이 잡혀있습니다.

이곳의 위치를 말씀드리면 송도2교를 넘자마자 50m 도로 좌측은 송도이안, 풍림아파트 및 대형상가 등이 들어 섯으며 그 맞은 편인 도로우측의 구역입니다. 상당히 좋은 입지 여건을 갖추었습니다.

여기서 잘 보셔야 할 것은 다른 곳은 6～8평의 상가딱지를 주었는데 송도 조개딱지는 50평을 주었습니다.

그 만큼 예전에는 송도를 취급하지 않았고 워낙 넓은 땅이 다 보니 상당한 면적을 주었습니다.

그런데 지금의 송도를 보겠습니다. 현재 대부분의 아파트가 있는 2공구의 기존 46평의 아파트는 현재 약 9억 이상을 호가하고 있으며 2009.1월 입주 예정인 포스코의 더퍼스트월드 주상복합은 현재 같은 평형 아파트의 1.5배의 시가가 형성될 것으로 예상되어 집니다.

그리고 현재 추진사항을 보면 조합원에게 무상으로 40평대 주상복합 공급이 예상이 되고 있으므로  당연히 주변 아파트를 기준으로 프리미엄이 형성되어 있는 것이 당연합니다.

주의할 점은  모든 조합원은 자신의 필지의 지번이 다 부여가 된 상태입니다. 그중에서 대로변 M1의 딱지라면 8억이 갈수 있으나 M2는 더 작은 가격으로 형성이 되어 있어야겠지요. 그리고 M3는 소형상가 전용용지이므로 당연히 적은 프리미엄으로 거래가 되어야겠지요. 그러나 현재 조개딱지를 바라보는 우리 회원님들은 이러한 사항을 모르신다면 전부 8억 인줄 알고 M2가 6억에 나왔으면 싼 것으로 알고 마음이 움직일 수 있습니다.

정말로 작지 않은 금액이 들어가는 것이므로 일반 재개발지 주택을 구입하는 컨셉으로 접근하셨다가는 상당한 마음고생을 하실 수 있습니다.

 

이러게 과다한 프리미엄은 송도에만 국한된 것이지 앞으로의 개발지는 이러한 사례가 드물 것이며, 정부도 이러한 과도한 프리미엄 등을 막기 위한 대책으로 앞으로는 위치가 좋지 않은 곳으로 공급하고 있습니다.

다시  말씀드리면 이러한 과도한 프리미엄은 송도신도시 조개딱지에 국한된 것이고 또한 90% 이상 전매가 된 것으로 파악이 되므로 실지 원주민은 적은 가격에 매도를 하였으므로 추후 도장값 등 많은 시비거리가 예상되므로 항상 딱지 거래는 매번 황금알을 나을 수 있는 것은 아니오니 앞으로의 투자에 유의하시기 바랍니다.