대한민국 '2060', 부동산 경매로 재테크하라

대한민국 '2060', 부동산 경매로 재테크하라

20대부터 60대까지 평생 직업 삼을 수 있어 메리트 높아

김경우 다른 글 모음 맞벌이 부부, 청약통장&청약가점제.. 부동산 대폭락 시대는 없다! 부동산투자, 나무보다 숲을 먼저 .. 과거 경매가 대중화되지 않았을 때만 해도 부동산 경매는 일반인들이 쉽게 접근하기가 어려운 투자 종목이었다.   법정에는 긴장감이 흘렀고 검은 양복을 입은 덩치 좋은 친구들, 소위 ‘어깨’라고 불리는 사람들이 분위기를 잡고 자신보다 낙찰가를 더 높게 쓰는 입찰자들에게 험한 얼굴로 협박 아닌 협박을 하여 입찰을 포기시킨 뒤 헐값에 낙찰받거나 상가나 빌딩 같이 수십억~수백억원이나 되는 통큰 물건을 놓고 뒤로 작전을 짠후 경쟁자들이 낙찰받지못하게 하고 자신들이 헐값에 낙찰받는등의 방법으로 폭리를 취하는일이 비일비재했다. 이런 탓에 일반인들의 경매참여가 저조하였고, 경매는 경매 베테랑이나 경매브로커들만 참여하는 일종의 폐쇄적인 투자 종목이었다. 또한 굳이 이런 검은 양복을 입은 어깨들이 아니더라도 경매에 참여하여 낙찰을 받은후 임차인을 내보내는 문제로 골치를 썪거나 낙찰후 이해 관계인의 항고 남발로 인해 재산권 행사가 지연되는 문제 등으로 인해 아예 경매 문턱에도 가보지 않고 경매를 외면하는 투자자들이 속출했던탓에 경매가 대중화되지 못했던 게 사실이다.   검은양복의 어깨(?)들이 설치던 경매는 갔다. 그러나 외환위기를 거치면서 이러한 경매시장 분위기가 확 바뀌었다. 또한 민사집행법의 시행으로 무차별적인 항고 남발이 크게 줄어들었고, 인도명령제도가 시행됨으로써 임차인과의 마찰이 크게 줄어들어 경매 낙찰자들에게 유리해지자 경매가 본격적으로 대중화되기에 이른다.   따라서 경매 투자는 이제 일반인들이나 초보자라도 누구나 맘만 먹으면 경매에 도전할수 있게 되었다. 특히나 남녀노소 가리지 않고 평생 직업으로 투자할수 있는 메리트가 있기 때문에 부동산 투자자들이라면 경매에 대해서는 반드시 관심을 기울여야 하는 종목이다. 다만 경매 대중화는 그만큼 먹을 파이가 줄어든다는 이면의 단점도 숨어 있다. 따라서 철저한 경매지식과 바보스러울 정도의 묵묵한 발품, 그리고 권리관계가 복잡한 물건들에 과감하게 접근하는 용기 없이는 아무리 좋은 경매도 그림의 떡이라는 사실을 명심해야 한다. 경매투자 잘하면 인생이 바뀐다 부동산 경매투자는 현재 부동산 투자종목 중 가장 중요한 분야로 인식되기 시작했다.   경매투자는 잘만 하면 무엇보다 저렴하게 부동산 물건들을 사들일수 있고 토지거래 허가래구역 등 각종 규제로 묶여 있는 토지물건의 경우 이러한 규제들을 피해 매입할 수 있는 데다 최근에는 임차인을 내보는데 명도소송을 하지 않고도 간단한 인도명령만으로 비교적 쉽게 소유권 행사를 할 수 있어 경매투자로 몰리는 사람들이 기하급수적으로 늘어나고 있는 상황이다. 따라서 부동산 재테크 투자자라면 인생이 바뀔 수도 있는 경매와 공매는 반드시 도전해볼 만한 가치가 있고 승산이 있는 종목이다. 과거 외환위기때 법원경매장에 넘쳐나던 알짜 경매물건들을 거져 줍다시피한 경매투자자들이 지금은 거의 부자가 되어 있다.   상가나 작은 빌딩에 베팅했던 경매투자자들은 당시 순수 자기자본 1억~3억원만으로 경매에 뛰어들어 지금은 최소 수십억~최대 백억대부자들로 변신한 분들이 너무나 많다. 이런 탓에 경매는 지금시점에 반드시 두드려봐야 하는 투자 종목이다.                                       <경매의 절차>                                         (자료:대법원경매) 낙찰받고 세입자와 싸우는 시대 끝났다. 경매 투자시 낙찰자를 괴롭혔던 세입자와의 마찰은 이제 끝난 것과 다름없다. 왜냐하면 기존에 세입자가 집은 안비우고 버티면 어쩔수 없이 시간이 오래 걸리는 명도소송을 통해 돈과 시간, 기회비용 등을 낭비할 수밖에 없었지만 개정된 민사집행법에 의해 명도소송보다 훨씬 저렴한 비용과 간단한 절차로 임차인을 쉽게 내보낼 수 있는 인도명령제도가 시행되고 있기 때문이다. 인도명령이란, 대항력이 없는 자가 건물이나 토지를 인도하지 않는 경우, 법원에 인도를 요청하는 것을 말한다. 과거에는 낙찰자들이 낙찰대금을 완납해 소유권을 취득하더라도 낙찰받은 부동산(주택,상가등)을 비워주지 않는 임차인들이 끝까지 버티는 경우 기간이 6개월 정도 걸리고 비용도 많이 소요되는 명도소송을 통해서 강제명도를 해야 했다.   그러다보니 경매에 넘어간 부동산을 점유하거나 임차하여 살고있는 임차인들이 과도한 이사비를 요구하며 집을 비워주지않고 버티는 경우가 너무나 많았다. 이로 인해 경매에 뛰어들려고 하는사람들이 골치 아프다는 이유를 들어 경매에 참여하지 않는 경우도 많았을 뿐만 아니라 가장 높은 가격을 써서 낙찰받은 경락인(최고가매수신고인)이 낙찰 대금을 완납하고서도 자신의 재산권을 행사하는데 상당한 기간이 소요되다보니 법원에서 경매의 신속한 진행과 선량한 낙찰자들을 보호하기 위해 인도명령이라는 제도를 신설하여 임차인들이 낙찰자들을 무조건 괴롭히는 폐단을 없애고자 한 것이다.   따라서 이제는 낙찰받고 세입자와 입씨름할 필요가 없게 됐고 세입자와 싸우는 시대는 종말을 고했다. 이런 메리트로 인해 20대부터 60대까지 일반인 누구나 접근할 수 있는 경매시장에서 지금 같은 침체기에 쏟아져 나오는 알짜 경매물건을 잘만 고른다면 최고의 효자가 될 수 있다.