부동산 이야기/유용한 정보

강제경매와 임의경매의 차이

Mr. Han 2016. 9. 29. 11:03



법원경매 사건번호를 열람해보면 강제경매, 임의경매라고 표시 된 것을 확인 수 있습니다

똑 같은 경매사건인데 어떤것은 강제경매라고 하고 또 어떤것은 임의경매라고 합니다

그러면 강제경매와 임의경매는 어떤것이고 어떤 차이가 있을까요?

 

먼저 간단히 설명 하자면

강제경매 : 집행권원에 기해 경매를 신청한 사건이고

임의경매 : 담보권에 기해 경매를 신청한 사건입니다

 

그럼 여기서 집행권원은 또 무엇일까요?

 

집행권원은 일정한 사법상의 이행청구권의 존재 및 범위를 표시함과 동시에 법률이 강제집행에 의하여 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공증증서를 말하는데 이러한 집행권원의 류로서 채권자가 채무자에 대해 금전청구로서 법원에서 받은 판결문, 화해조서, 이행권고결정문, 지급명령결정문, 공증사무실에서 소송 없이 받은 공증증서 등이 있습니다

 

채권자가 채무자에게 금1억원을 빌려주면서 차후 채무자가 변제 하지 않을 수도 있다는 점을 고려 하여 미리 공증사무소에서 채권자가 채무자와 같이 출석 하여(대리인 출석 가능) 약속어음공증 등을 받으면 차후에 채무자가 위 대여금 변제기일에 변제 하지 않으면 채권자는 위 공증증서에 기해 곧바로 채무자의 부동산에 대한 강제경매 신청이 가능 합니다

 

바로 이러한 집행권원에 기해 신청된 경매가 바로 강제경매인 것입니다

반면 임의경매는 채권자가 채무자의 부동산등에 대해 가지는 담보권 즉 (근)저당권, 전세권, 담보가등기 등에 기해 신청되는 경매입니다

 

예를 들어 채권자가 채무자에게 금1억원을 빌려주면서 채무자의 개인적인 신용을 믿기 곤란하여 채무자 소유의 부동산에 대해 근저당권 등을 설정 하였으나 채무자가 변제기일까지 변제 하지 못 할 경우 채권자가 소송절차 없이 곧바로 근저당권 등에 기해 경매를 신청하는 경우가 바로 임의경매입니다

 

자 그럼 강제경매와 임의경매의 절차와 차이점은 무엇이 있을까요?

 

강제경매와 임의경매는 그 절차 즉 경매신청에서부터 개시결정, 매각실시, 매각결정, 대금납부, 소유권이전, 인도명령, 배당, 명도 등 모두 동일합니다 형식적으로 그 구분의 차이는 없습니다

 

그러나 차후 경매개시결정에 대한 이의와 관련하여서 강제경매는 형식적인 부분의 불일치에 대해서만 가능한 반면(토지표시, 당사자표시의 불일치등) 임의경매는 형식적인 부분의 불일치 및 실질적인 부분 채무자가 채권자에게 대여금을 변제한 사실에 기한 경매취소 신청이 가능합니다

하지만 강제경매는 대여금을 변제 하였다는 내용으로 경매취소 불가능 합니다

 

-낙찰자의 소유권 취득 여부

 

임의경매 : 경매신청의 원인이 된 담보권의 부존재, 무효, 또는 소멸한 경우 낙찰자의 소유권 취득도 무효가 되지만 그 무효의시점이 경매개시결정 기입등기 이전인 경우에는 낙찰자가 잔금을 지불한 이후에도 낙찰자는 소유권을 취득할 수 없는 반면 그 무효의 시점이 경매개시결정 기입등기 이후의 경우에는 경매 대상물건의 소유자 등이 낙찰자가 잔금을 지불하기 전에 경매 진행중에 경매 개시결정에 대한 이의나 낙찰허가에 대한 즉시항고 등으로 이의를 해야만 그 후에 낙찰자가 잔금을 지불했다 하더라도 소유권을 취득하지 못한다는 사실입니다

 

강제경매 : 강제경매는 채무자 명의에 표시된 권리가 당초부터 무효라 하더라도 낙찰자의 소유권 취득이 그대로 인정 됩니다

 

 

-경매개시결정에 대한 이의 및 즉시항고 여부

 

임의경매 : 무효의 시점이 경매개시결정 기입등기 이후 낙찰자가 낙찰대금을 납부하기 전까지 담보권 부존재 등을 이유로 언제든지 경매개시결정에 대한 이의를할 수 있고 매각허가 결정에 대한 즉시 항고로 다툴 수 있다

 

강제경매 : 채무자 명의에 표시되어 있는 채권의 부존재 등을 다투려면 경매절차 밖에서 청구이의의 소로 다투어야 하고 경매결정에 대한 이의를할 수도 없고 나아가서 매각허가에 대한 이의신청사유나 항고사유가 되지 않습니다

 


강제경매의 경우는 공신력이 있다는것이 바로 이런 의미입니다 다만 저당권등기등의 실체적 사유가 아니라 경매절차상의 하자는 임의경매나 강제경매를 불문하고 경매개시결정에 대한 이의사유가 됩니다