[스크랩] 임차인 사망시 월세계약 어떻게 될까?

임차인이 사망하면 임대차 계약이 자동적으로 해지되는 것으로 알고 있는 사람들이 많다. 계약의 당사자 한 쪽이 이행 불능 상태가 되었기 때문이라는 것이다. 그럼에도 불구하고 월세는 계속 내야 한 다는 주장도 있다. 한편 임차인 사망 후 한 달 이내에만 통지하면 계약이 해지된다는 말도 있다. 누구의 말이 맞는지, 과연 법에는 어떻게 되어 있는지 사례를 통해 알아보자.

# 사례1
혼자 방을 얻어 사시던 어머니가 갑자기 돌아 가셨다. 그런데 집주인은 다음 사람이 들어올 때까지 계속 월세를 내라고 한다. 아니 임대차 계약의 한 쪽 당사자가 죽으면 이 계약은 자동으로 해지되는 것 아닌가? 그래서 더 이상 월세 낼 의무도 없고 보증금도 돌려 받을 수 있는 것 아닌가?

임차인 사망은 해지 사유가 아니다

계약을 해지하려면 당사자간 합의가 있거나, 아니면 법률에 해지할 수 있다는 규정이 있어야 한다. (민법 제543조 제1항) 그런데 우리 민법에는 임차인이 죽으면 계약이 해지된다는 조항이 없다.

그런데 비슷한 조항은 있다. 사용대차에서 차주(빌린 사람)이 죽으면 대주(빌려준 사람)은 계약을 해지할 수 있다고 했지만(민법 제614조) 막상 임대차에 준용되는 규정은 아니다(민법 제654조). 이렇게 임차인 사망을 해지 사유로 보지 않는 것은, 임대차 대상이 되는 집이나 가게는 생활의 터전이 되기 때문에, 임대인이 일방적으로 해지할 수 없도록 한 것으로 생각된다.

민법 제543조(해지, 해제권)
① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.

민법 제614조(차주의 사망, 파산과 해지)
차주가 사망하거나 파산선고를 받은 때에는 대주는 계약을 해지할 수 있다.

민법 제654조(준용규정)
제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

따라서 임차인이 사망했다고 해서 임차인의 가족이 계약을 해지할 수 있는 것은 아니다.

 

돌아가신 다음 한 달 이내에는 해지할 수 있다는 말이 있던데요,
그럼 틀린 말인가요?

 

틀린 말은 아니지만 이 경우에는 해당이 안 된다. 다음 사례를 보자.

# 사례2
사실상의 혼인 관계에 있는 남녀가 방을 얻어 살던 중 임차인이 사망했다. 임대인은 임차인의 동거인에게 이 집에서 계속 살려면 그 동안 밀린 월세를 내라고 한다. 그런데 동거인이 따져보니 밀린 월세가 보증금 보다 훨씬 많다. 어차피 이 집에서 빨리 나가고 싶은데, 임대인은 밀린 월세를 다 갚아야 계약을 해지해 주겠다고 나온다.

이 경우 임차인의 동거인은 밀린 월세를 갚지 않고도 나올 수 있다. 임차인 사망일로부터 한 달 이내에 임대인에게 그렇게 하겠다고 통지하면 된다. (주택임대차보호법 제9조 제3항)

임차권 승계를 한 달 이내에 포기할 수 있다

주택임대차보호법에는 임차인이 사망하더라도 상속인들이 계속해서 그 집에 살 수 있게 해주는 임차권 승계 조항을 두고 있다. 이 때 사실혼 관계에 있는 동거인에게도 역시 승계권을 준다. (동법 제9조 제1~2항)

그런데 사례2와 같이 밀린 월세가 보증금보다 많아 임차권을 승계하는 것이 상속인 등에게 오히려 불리한 경우에는 승계를 포기할 수 있도록 하였다. 단, 사망일로부터 한 달 이내에 임대인에게 이 포기 의사를 알려주어야 한다.

제9조(주택 임차권의 승계)

① 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
② 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
③ 제1항과 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 제1항과 제2항의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권ㆍ채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.

 

결국 임차인이 죽으면
한 달 이내에는 계약을 해지할 수 있다는 말이잖아요?

 

여기에서 오해하면 안 된다. 임차권 포기를 통해 계약을 해지할 수 있지만, 이 때는 받아나올 보증금도 포기하는 결과가 된다. 다시 말해 임차권 승계를 포기하는 것은 받아나올 보증금도 포기하겠다는 것이기 때문이다. 그래서 사례1처럼 받아나올 보증금이 있다면 임차권 포기를 하지 말고 승계를 주장해야 하며, 그 대신 월세를 계속 내야 할 의무도 부담하는 것이다. (주택임대차보호법 제9조 제4항)

받아나올 보증금이 있으면 임차권 승계를 받는 것이 유리하다

사망한 상속인 또는 사실혼 관계의 동거인 입장에서 임차권 승계를 한번 정리해보자.

▷ 받아나올 보증금이 있다면
   임차권을 승계 받고
   다음 임차인이 들어올 때까지 월세를 부담한다.

▷ 받아나올 보증금이 없다면
   임차권 승계를 포기한다는 통지를 1개월 이내에 하면
   보증금은 임대인에게 귀속되고, 월세 지급은 중지된다.

임대인의 동의가 있어야 해지할 수 있다

결국 임차인의 사망은 계약 해지 사유가 안 되며, 보증금을 받기 위해서는 임대인과 합의하에 다음 임차인을 구해 빼 나오는 방법을 찾아야 할 것이다.

글 이인덕

서울시청 임대차상담위원
서울대학교 상과대학을 졸업하고 서울시립대에서 도시행정학으로 석사학위를 받았다. 상담실에 접수되는 부동산 분쟁 사례를 통해 그 예방법을 찾는다. 잘못 알고 있는 거래 상식, 법과 어긋나는 거래 관행 때문에 발생하는 사건·사례들을 글로 쓰고 있다. 현장의 공인중개사들을 상대로 계약서 작성 실무 교육도 한다.
저서『나몰라 임대인 배째라 임차인』(부연사) 외 다수

출처 : 보헤미안을 꿈꾸는 모모

글쓴이 : 모모 원글보기

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