대위변제를 알고 있어야 하는 이유

구미가 당기는 경매물건을 발견하고 입찰에 참여하기 전, 응찰자가 완벽한 낙찰을 위해 챙겨야 할 정보는 매우 많다.

대개는 해당 물건의 권리 관계, 즉 물건을 실제 낙찰 받게 됐을 때 경락자가 인수할 권리가 있는지에 대한 점검이 중점적으로 이뤄진다. 인수권리의 존재는 경락자 수익과 불가분의 관계를 맺고 있기 때문. 그러나 경매에는 물건 수익률을 저해하는 수많은 Risk 또한 함께 존재한다. 권리 인수 문제에서도 이는 마찬가지다. 경매 물건에 걸린 권리관계는 보통 해석하기 쉬운 경우가 많지만 복잡하면서도 겉으로 드러나 보이지 않는 문제를 가진 경우도 적지 않다. 이전 뉴스레터에서도 언급한 바 있는 배당종기일 이슈도 여기에 해당된다. 배당종기일은 경매물건의 이해당사자(주로 채권자)가 경락대금에 대해 배당을 신청할 수 있는 기한을 의미하며 이전 뉴스레터에서는 배당을 하지 않거나 배당신청을 했더라도 신청일이 배당종기일 이내가 아니면 효력이 없어서 결국 경락자가 불의의 피해를 입을 수 있다고 서술한 바 있다.

그러나 이번 뉴스레터 테마인 ‘대위변제’는 배당종기일처럼 눈으로 직접 확인하면서 입찰할 수 없다는 점에서 약간 다른 Risk로 간주된다. 말만 들어도 골치 아파 보이는 대위변제 어떤 걸까...?

먼저 대위변제의 사전적 정의를 보면 제삼자 또는 공동채무자(연대채무자, 보증인, 불가분채무자 등)의 한 사람이 채무자 또는 다른 공동채무자를 위해 변제하는 것을 뜻한다. 이런 경우 그 변제자는 채무자 또는 다른 공동채무자에게 대해 구상권을 취득하는 것이 보통이다. 이 때 그 구상권 범위 내에서 종래 채권자가 가지고 있던 채권에 관한 권리(채권, 담보권 등)는 변제자에게 이전된다. 이 같은 일련의 절차에 대한 호칭이 바로 경매시장에서 사용되는 ‘대위변제’라는 것이다.

그렇다면 대위변제가 경락자에게 부담이 되는 이유는 과연 무엇 때문일까...?

 

태인 뉴스레터 독자들이라면 경매물건 권리관계를 분석할 때 ‘말소기준권리’, ‘선순위 임차인’, ‘최초 근저당’ 등의 단어를 많이 접해봤을 것이다. 이 단어들은 권리관계자들의 채권변제 순서를 정하는데 두루 쓰이며 이 순위는 대개 날짜 순으로 정해진다. 후순위 채권자들은 선순위 채권자들의 채무액이 변제된 다음에나 본인들의 채무를 변제받을 수 있어 불리하기 짝이 없다. 그런데 경매에서는 권리관계상 후순위인 채권자가 채무자(물건 소유주)를 대신해 채무를 변제할 수 있도록 법적으로 보장하고 있다. 통상 경매물건에 설정된 채권, 가압류등기는 경매낙찰에 의해 모두 말소된다. 이런 경우 후순위인 주택임차인이나 상가임차인의 대항력도 동시에 말소되기 때문에 경락자에게 대항력을 주장할 수 없다.

그런데 후순위 채권자였던 임차인이 선순위에 있는 물건이나 가압류 등에 대해 대위변제를 실행한다면 어떨까..?

 

채무자의 빚을 대신 갚은 임차인은 이를 원인으로 선순위 저당권등기나 가압류등기의 말소를 신청할 수 있다. 이후 말소된 등기부등본을 법원에 제출하는 것으로 임차인의 순위는 상승의 효력을 얻게 된다. 이는 곧 대항력이 없었던 임차인이 대위변제를 통해 대항력을 갖추게 된다는 것을 의미한다. 이런 경우 경락자는 어쩔 수 없이 대항력을 인정하고 이에 상응하는 금전적 지출을 감수해야 한다. 물론 대위변제 사실을 접하고 낙찰불허가를 신청하는 등 대처를 할 수는 있지만 그간 소모된 진행 비용과 시간이 있기 때문에 어떻게든 손실이 불가피하다는 것이다. 전문가들은 이 같은 경우를 미연에 방지하기 위해서는 물건에 대해 철저히 분석을 해보고 대위변제 가능성이 있는 물건에 대해서는 입찰을 아예 하지 않는 것이 좋다고 조언한다.

그렇다면 대위변제 가능성이 높은 물건은 과연 어떤 것일까...?

임차인이 존재하는 주택의 경우는 상대적으로 알아보기가 쉽다. 100% 옳다 단언할 순 없지만 물건 시세, 감정가액, 말소기준권리 금액, 예상 낙찰가액, 그리고 임차인의 보증금과 권리관계 순위, 임차인 전입일과 각 권리설정 일자 등 태인이 제공하는 분석내용을 종합적으로 보면 어느 정도 예상이 가능하다.

예를 들어 시세 1억7000만원, 감정가액 1억3000만원, 전세보증금 7000만원인 빌라 경매물건이 등장했다고 가정해보자. 이 물건의 말소기준 권리(1순위)설정일은 2012년 5월 1일, 임차인 전입신고 및 확정일(2순위)은 2012년 5월 3일이었다. 이 경우 임차인이 1순위 권리를 대위변제할 경우 임차인은 최선순위 권리자로 상승해 후순위 권리와 상관없이 대항력을 갖추게 된다. 이렇게 되면 임차인이 선택할 수 있는 경우의 수는 많아진다. 최선순위가 된 임차인은 배당신청을 해도 되고 안 해도 그만이다. 배당을 신청해 경락대금에서 보증금을 전액 보전할 수 있고 배당을 신청하지 않고 보증금 반환을 요구하면서 살던 집에서 계속 살도록 타협하기도 쉬워진다.

이는 곧 경락자의 부담으로 돌아온다. 임장하고 예상 낙찰가를 산출하면서 입찰보증금까지 준비하는 등 시간과 노력을 아끼지 않았지만 정작 낙찰 받고 보니 재산권 행사가 어려운 골치 아픈 물건이 되기 때문이다. 최근 인기를 끌고 있는 소형 주택의 경우 전세가와 매매가에 큰 차이가 없는 물건이 많아서 타 물건 대비 대위변제 가능성이 적지 않을 것으로 추정되는 시점이다. 따라서 태인 고객들은 대위변제에서 기인하는 불의의 피해를 방지하기 위해서라도 정보 수집과 권리분석에 게을리 해서는 안될 것이다.