주택임대차보호법의 주요 내용

 주택임대차보호법의 주요 내용

 

 

1. 의의

 

경매물건 및 경매상담중에서 가장 많은 부분을 차지하는 부분이 바로 주택임대차다, 다가구, 다세대, 아파트, 주상복합건물등 주택의 범위도 다양하다.

 

주택임대차보호법은 국민의 주거생활의 안정을 위하여 1981년 3월 5일에 제정된 특별법이다.

 

원칙적으로 임대차에 대해서는 이미 민법에 그 내용이 규정되어 적용되고 있었으나, 그 규정만으로는 임차인들의 주거권을 확실하게 지켜주지 못하게 되자 주택소유자에 비해 상대적으로 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위하여 제정된 것이다.

 

주택임대차보호법은 임차인에 대해서는 한없이 좋은 법일지는 모르나 임대인의 입장에서는 상당히 부담스러운 법이다.

 

 

2. 대항요건

 

주택의 임차인이 임차주택에 대한 점유 및 그 주택에 대해 자신의 주민등록전입신고를 하게 되면 그 다음날 0시부터 제3자에게 대항할 수 있다.

 

즉 그 다음날부터 주택이 타인에게 양도되더라도 새로운 양수인에게 계속해서 기존의 임대차를 주장하여 임대차기간이 만료될때까지 거주할 수 있고 또한 임대차기간이 만료되더라도 임대차보증금의 반환을 받을때까지 주택을 명도하지 않을 수 있다

 

 

3. 확정일자

 

임차인은 임대차계약서에 확정일자를 받으면(동사무소, 등기소, 공증사무실등)우선변제권의 효력이 발생한다. 다만 이는 대항력을 갖추었다는 전제하에 가능하다.

 

확정일자라는 제도가 없었을 때에는 주택임차인이 경매배당절차에서 배당금을 수령하려면 우선변제권이 있는 전세권등을 설정하였어야 하나 이 제도를 통하여 임차인이 굳이 전세권등기를 하지 않아도 우선변제를 받을 수 있는 길을 열었다는데 그 의미가 있다.

 

주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인(대항력을 갖춘 것을 전제로) 은 임차주택이 경매되는 경우에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위 권리자에 우선하여 임차보증금을 변제받을 권리가 있다.

 

 

4. 일정기간 임대차기간의 보호

 

주택의 경우 임차인이 임대차계약을 거주할 수 있는 기간이 최소2년임을 명심하자

 

가령 임차인과 임대인이 임대차계약기간을 2000. 1. 1.부터 2000. 12. 31.까지 1년간으로 하는임대차계약을 체결하였다면, 임차인은 임대차기간을 1년 또는 2년 중 자신이 유리한 기간을 선택, 주장할 수 있다.

 

 

5. 소액임차인의 최우선변제

 

보증금 중 일부를 담보물권보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리이며 임차주택이 경매되더라도 임차주택(대지 포함)의 낙찰가액의 1/2 범위안에서 일정 금액까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있도록 하였다

 

다만, 소액임차인이 우선변제를 받기 위하여는 임차주택에 대하여 경매신청기입등기가 경료되기 전에 입주 및 주민등록 전입신고를 마쳐야 한다.

 

 

6. 임차권등기명령제도

 

임대차기간이 끝났음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 임차인이 법원에 신청하여 임차권을 단독으로 등기할 수 있도록 한 제도로서, 임차인이 개인 사정상 먼저 이사를 가더라도 대항력 및 우선변제권을 상실하지 않고 그대로 유지하여 대항력 및 우선변제권을 인정받을 수 있다.