국토부, 5.1부동산대책 내놨지만 실효성 역부족

국토부, 5.1부동산대책 내놨지만 실효성 역부족

 

침체된 건설경기를 활성화 하겠다며 정부가 나서 5.1부동산대책을 발표했지만 위축된 부동산 경기가 살리는데 역부족이란 지적이다.

지난 1일 정부는 건설경기 침체와 부동산 PF문제 등 위축된 부동산경기를 해결하기 위한‘건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안’을 확정 발표했다.

구체적으로 ▲'PF 정상화 뱅크' 등을 통한 금융지원 ▲양도세 비과세 2년 거주요건 폐지 ▲리츠·펀드 세제지원 등을 통한 주택거래 활성화 ▲토지이용 규제완화 등을 통한 주택공급여건 개선 등이 추진방향으로 확정됐다.

 

 

전문가들 “분양가 상한제 등 여타 조치 더 풀어야”

이에 주택 거래시장의 침체요소로 꼽혔던 양도세 규정을 해제한 5.1대책이 발표됨에 따라 매매시장이 활성화될 것이란 기대감도 있지만, 주택시장의 활성화를 위해선 현실에 맞는 규정을 먼저 풀어야 한다며 이번 5.1대책이 근원적 해결이 되기는 역부족 하다는 게 대다수 전문가들의 중론이다.

 

 

◆양도세 비과세 2년 거주요건 폐지

1세대 1주택자에 대한 양도소득세 비과세요건 중 2년 거주요건이 8년만에 폐지된다. 이에 따라 거주요건이 적용됐던 서울시, 과천시 및 5대 신도시 1주택자들이 혜택을 보게 됐다.

현행 소득세법에 따르면, 1세대 1주택자는 양도가액의 9억원까지 양도세가 비과세된다. 다만 비과세 혜택을 받으려면 ‘3년 보유요건’을 반드시 지켜야 한다.

 

특히, 서울시, 과천시 및 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 등 5대 신도시는 3년 보유요건과 함께 2년 거주요건을 모두 충족해야 양도세 비과세 해택을 받을 수 있다.

 

이는 지난 2004년 부동산 투기를 방지하기 위해 만들어진 이후, 8년간 유지돼 왔으나 최근 주택경기가 침체됨에 따라 이를 활성화하기 위한 조치로 2년 거주요건을 폐지하게 된 것이다.

 

이에 따라 1주택을 보유하고 있지만 해당 주택을 임대해 '2년 거주요건'을 채우기 어려웠던 경우 양도세 비과세 혜택을 받게 될 전망이다. 뿐만 아니라 이번 조치로 특정지역에만 거주요건을 적용해 제기됐던 형평성 논란도 사라질 것으로 보인다.

 

 

◆2종 일반주거지역 층수제한 폐지
평균 18층으로 돼 있는 2종 일반주거지역의 층수제한도 폐지된다. 또 택지개발지구 단독주택 층수 규제도 완화한다.

 

현행 국토계획법상 ‘2종 일반주거지역’의 경우 공동주택 평균 층수는 18층 이하로 묶여 있다. 이 제한은 지난 2008년 ‘8.21 부동산활성화 대책’ 당시 건설경기 부양을 위해 최고 15층에서 평균 18층으로 완화됐던 초치였다.

 

이에 토지의 효율적 이용과 다양한 도시경관 유도를 위해 국토계획법 시행령을 개정, 층수제한을 폐지키로 했다는 게 국토부 설명이다. 단, 경관관리 등을 위해 필요한 경우 지자체장이 층수를 제한할 수 있는 근거를 마련할 예정이다.

 

더불어, 택지개발지구의 단독주택에 대한 층수제한을 완화하고, 가구수 규제도 폐지키로 했다. 블록형 단독주택의 경우 기존 2층에서 3층으로 층수제한이 완화되고 1가구 규제는 폐지된다. 점포겸용 단독주택 역시 기존 3층에서 4층으로 완화되고, 3가구 규제는 폐지키로 결정했다. 단, 주거전용 단독주택은 이번 층수완화 대상에 포함되지 않았다.

 

또한, 신규 택지개발지구의 경우 사업시행자가 지구단위계획 변경을 통해 층수 제한을 완화할 수 있도록 했고, 이미 준공된 지구는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지역실정에 맞게 지구단위계획 변경을 통해 증축을 허용키로 했다.

 

개발제한구역 해제취락에 대한 층수규제도 완화된다. 중규모(100호 이상 300호 미만) 취락의 경우, 지역여건을 감안해 지자체장이 용도지역과 층수제한을 완화해 공동주택(아파트) 건설을 허용할 계획이다. 해제취락 용도는 현행 1종 전용주거지역 또는 1종 일반주거지역만 가능하던 것을 2종 전용주거지역도 허용키로 했다. 층수는 최고 4층에서 최고 5층으로 완화된다

 

 

◆건설사에 긴급자금 투입
정부가 건설산업 붕괴를 막기위해 프로젝트파이낸싱(PF) 만기 연장과 함께 긴급자금이 투입된다.

정부는 우선 건설사에 대한 채권은행의 신용위험평가를 6월 중 실시해 회생가능성이 높은 건설사는 기업개선작업(워크아웃)을 통해 기업을 정상화시킨다는 방침이다.

사업진행이 가능한 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장에 대해서는 7월초 설립예정인 민간배드뱅크를 통해 채무재조정, 신규자금을 지원하고 필요할 경우 시행사와 시공사 교체 등을 통해 PF 사업장을 정상화하기로 했다. 민간배드뱅크를 통한 자금투입은 워크아웃이 진행 중인 사업장에 대해 우선 추진된다.

PF보증 사업장의 경우 사업성 유무를 가려 채권단에서 자체 처리하거나 자산관리공사의 구조조정기금 4조5000억원을 활용해 부실채권을 정리하기로 했다. 또, 대한주택보증의 PF 대출 보증 한도도 5000억원에서 1조5000억원으로 늘려 사업추진이 가능한 사업장에 대해서 PF대출을 지원하기로 했다.

건설사와 금융사가 공동 출자해 설립되는 법인인 PFV에게 공공택지 전매도 허용하는 한편, 토지매입이 일정수준 이상 이루어진 부실 PF 사업장은 공공에서 인수해 보금자리주택으로 활용할 계획이다.

 

 

◆중ㆍ소형평형 변경시 세대수 증가
주택수요 변화에 부응한 주택공급 기반도 마련할 방침이다.

이에 따라 도시 2~3인가구 수요에 부응, 일정규모(30㎡) 이상의 원룸형 도시형생활주택에 침실을 구획해 설치할 수 있도록 허용한다. 또 소형 임대주택 공급 확대를 위해 부분임대형 아파트에 대해서는 임대면적이 일정규모이하 시 주차장 등 설치기준을 완화할 방침이다.

부분임대형 아파트란 동일 세대 내에서 2가구 이상이 독립적 생활을 할 수 있도록 소유자가 일정부분을 타인에게 임대할 수 있는 구조로 설계한 아파트를 뜻한다.

또한 기 승인받은 주택건설사업의 대형 평형을 수요가 많은 중소형으로 변경시 세대수 증가도 허용된다. 현재는 가구수 증가 시 계획인구가 늘어나 도시기본계획상 목표인구를 초과하게 되는 일부 지자체에서는 주택형 변경이 불가했다. 하지만 이번 대책에 따라 가능하게 됐다.

이를 위해 정부는 신규 택지개발지구내 공동주택용지 중 85㎡ 이하 주택건설용지 배분비율을 60→70%로 상향조정할 방침이다. 아울러 도시 소규모 주택공급 활성화를 위해 주택건설 사업계획 승인 대상을 20가구에서 30가구 이상으로 완화한다.

 

 

◆리츠 등 법인도 신규 분양 허용
이르면 다음달부터 리츠ㆍ펀드 등 법인도 일정범위 내에서 신규 민영주택(택지지구 민영주택 포함)을 분양받아 임대사업을 할 수 있도록 허용된다.

사실 그동안, 리츠ㆍ펀드 등 법인은 종전까지 정식 청약에서 미달된 미분양 주택에 대해서만 투자가 허용됐으나 앞으로는 5년 이상 임대를 하는 조건으로 신규 분양까지 분양받을 수 있는 것이다.

공급 물량은 지자체장이 지역별 청약률, 임대수요 등을 감안해 결정하며, LH 등 공공기관이 공급하는 공공분양 주택은 제외된다.

그러나 이 경우 청약예ㆍ부금 가입자의 청약기회가 박탈될 수 있다는 지적에 대해 국토부는, 청약이 미달될 것으로 우려되는 곳만 적용하게 된다며, 미분양 발생을 미연에 방지하기 위한 조치로 이해하면 된다고 설명했다.

또한, 지난달 말로 종료된 미분양 주택에 투자하는 리츠ㆍ펀드ㆍ신탁회사에 대한 종부세 비과세, 법인세 추과과세 배제요건 대상을 종전에는 지방 미분양주택을 50% 이상 포함한 경우로 제한했지만, 앞으로는 수도권ㆍ지방 미분양주택 구분 없이 혜택을 주기로 하고 시행 시기도 내년 말까지 연장하기로 했다.

자기관리 리츠(부동산투자회사)가 2012년 말 이전에 149㎡ 이하의 주택을 신축 또는 매입해 임대할 경우 임대소득(사업소득)에 대해 5년간 50% 소득공제를 해주는 방안도 추진된다.

 

 

◆5.1부동산 대책…2% 부족해
정부의 이번 5.1대책에 대해 전문가들은 근본적인 해결책으론 역부족하다고 지적했다.

물론, 양도세 비과세 거주요건 폐지 등은 그 지역에 살지 않아도 미리 주택을 구입할 수 있게 돼 거래 활성화에 기여할 수 있고, 층수제한 폐지 등도 주택업체들이 오래전부터 요구했던 사항이므로 어느 정도는 시장에 반응이 있을 것으로 분석이지만 그 영향력은 미비할 것이란 게 전문가들의 견해다.

한 전문가는 “서민경제 안정과 지역경제 활성화를 위해서는 무엇보다도 민간건축경기 활성화가 필요한데 이를 위해서는 DTI 획일적 규제, 소형평형 의무비율 등 재건축·재개발 규제, 등도 포함해 풀어줘야 한다”고 주장했다. 그는 또 “국회에서 장기간 잠자고 있는 분양가상한제 폐지 법안이 조속히 처리돼야 한다”고 덧붙였다. 

또한, 일부 대책은 부작용도 우려된다고 전문가들은 지적한다. 특히 1가구 1주택자의 양도세 비과세 거주요건 폐지는 주택 거래 활성화라는 긍정적인 효과가 기대되지만 서울 강남 등 인기지역에 집을 사두려는 투자수요 유입 등 부작용이 우려된다는 게 전문가들의 시선이다.

한 전문가는 “지금과 같은 시장 상황에서 양도세 2년 거주요건을 폐지할 경우에는 이 기회에 비과세로 팔아버리자는 매도자들만 늘어난다”며 “수요는 늘지 않고 공급만 늘어나 결국 부동산가격 하락을 부추기는 결과를 초래할 수도 있다”고 밝혔다.

때문에 전문가들은 DTI, 분양가상한제, 소형평형 의무비율 등 근본규제가 추가로 완화돼야 시장 활성화의 시너지효과를 낼 수 있다며 입을 모았다.