저당권과 근저당권의 차이…근저당권은 마이너스 통장 방식

집주인이 주택을 담보로 대출 받게 되면 해당 주택에 저당권 또는 근저당권이 설정된다. 저당권과 근저당권은 기본적으로 담보 재산(부동산, 예금 등)에 대해 설정한다.

예컨대 집주인이 아파트를 담보로 1억원을 은행에서 대출 받았을 경우 은행은 저당권·근저당권을 설정한다. 채무자(돈을 빌린 사람)가 빚을 갚지 못하면 은행은 담보 물건을 경매 등 방법으로 팔아 저당권 설정 금액을 돌려 받을 수 있다.

채권을 보장한다는 측면에선 얼핏 비슷하지만 저당권과 근저당권은 차이가 있다. 저당권은 담보 대출을 받을 시 채무 금액을 정확하게 확정해 등기부등본에 등재한다. 등본에는 ‘채권액’으로 표시되며 정확한 액수 1억원이 등재된다.

근저당권을 설정한 경우에는 같은 금액을 빌렸더라도 은행, 대부업체, 개인 등 돈을 빌려주는 쪽에서 설정한 ‘채권최고액’이 등재된다. 채권최고액은 채권액보다 통상 20~30% 정도 높게 설정된다.

저당권을 설정되면 채무자가 중간에 돈을 갚거나 담보 대출을 늘리게 되면 저당권설정등기를 다시 해야 한다. 반면 근저당권으로 채권최고액을 설정하면 해당 범위 내에서 대출금액이 달라져도 다시 설정하지 않아도 된다.

채권자는 저당권 설정으로 원금과 이자 외에 위약금(채무자가 빚을 갚지 않을 경우 채권자에게 주기로 약속한 금전), 손해배상금(빚을 돌려받아 운용했다면 얻을 것으로 추산되는 금액), 저당권 실행비용(담보 처분 과정에서 생기는 교통비, 경매 수수료 등 비용) 등도 받을 수 있다.

근저당권은 저당권과 달리 실행비용까지 담보하지 않는다. 대신 근저당권은 손해배상권 보증 기한을 제안하지 않는다. 채권자는 근저당권을 설정하면 빚이 상환일을 1년 이상 지나도 손해배상금을 받을 수 있다. 다만 손해배상금이 채권최고액보다 적어야 한다.

은행은 주택 담보대출시 일반적으로 근저당권을 설정한다. 근저당권을 설정하면 채권최고액 범위 내에서 채무자가 대출을 쉽게 갚거나 늘릴 수 있어 채무자가 편리하다.

전세 세입자는 등기부등본에서 채권최고액을 확인한 뒤 집주인이 얼마나 갚았는 지를 확인해야 한다. 채권최고액 범위 내에서 추가 대출 받을 수 있어 주의해야 한다. 채권최고액 범위가 커 보증금 반환이 어렵지는 않은지 살펴야 한다.