내년부터 바뀌는 임대차보호법… “모르면 낭패”

소액임차인의 우선변제금과 보호대상 범위가 확대되는 주택‧상가임대차보호법 시행령 개정안이 내년 1월 1일부터 적용에 들어간다.

지난 8.28대책에서 언급된 바 있는 “주택‧상가건물임대차보호법 시행령 개정안”이 2013년 12월 24일 국무회의를 통과함에 따라 2014년 1월 1일부터 시행되는 것이다.

이번 개정안에서 가장 눈에 띄는 부분은 임차인의 최우선변제보증금액의 확대다. 현행상 서울을 기준으로 7500만원 이하인 임차인을 소액임차인으로 규정, 최우선 변제 혜택을 주고 있지만 개정안에 따라 내년부터는 소액임차인에 해당하는 보증금이 9500만원으로 확대된다.

소액임차인 범위 확대는 주택 뿐만 아니라 상가에도 적용된다. 또 상가건물임대차보호법에서는 그 적용대상인 보증금 범위도 커졌다. 보증금 범위는 환산보증금이 적용되며 환산보증금은 <임차보증금 + (월세 X 100)>으로 계산한다. 자세한 소액임차인 범위 확대 내용은 아래 표와 같다.

주지하다시피 소액임차인 판별 기준은 전입일이 아닌 주택의 최선순위 담보물권 설정일이다. 때문에 경매시장에서 개정된 법이 실제 적용되는 임차인의 등장은 상당기간이 지나야 할 것으로 보인다.

이번 개정안에는 반전세 증가에 따른 가중되는 월세 부담을 줄이기 위해 시중 전환율을 반영, 현행 14%인 고정전환율의 상한을 10%까지 낮추는 내용이 담겼다(상가의 경우는 15%에서 12%로 인하). 이는 은행공시 기준금리(2.5%)에 4를 곱한 비율로 앞으로도 금리와 연동할 수 있는 방안을 마련한 것이다. (상가의 경우 기준금리 X 4.5로 적용)

여기에 종전에는 중소기업 법인이 직원용 주택을 임차하는 경우에도 주택임대차보호법의 적용대상이 될 수 있도록 하는 방안과 임대차계약을 하고자 할 때 해당 주택의 확정일자 정보를 제공받을 수 있도록 하는 방안도 추가됐다.

경매 입찰자 입장에서 주의할 점은 소액임차인을 규정하는 보증금 범위와 최우선변제액수다. 예전 기준으로 배당을 예측했다가 낭패를 볼 수 있기 때문이다.

경매 실무에서 배당은 큰 문제를 야기하는 부분은 아니지만 무잉여로 인한 경매 취소, 배당이의의 소 제기 가능성이 상존한다. 이런 경우 금전적인 피해보다도 입찰에 이르기까지 들인 노력과 시간, 기회비용을 상실하기 때문에 미리 예방하는 것이 좋다.