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당초 올해 말 종료 예정이었던 취득ㆍ등록세 50% 감면(4%→2%) 혜택을 9억원 이하 1주택(일시적 2주택 포함) 취득자에 한해 2011년말까지 1년 연장하는 지방세특례제한법 개정안이 국회 본회의에서 의결돼 내년 1월 1일부터 시행된다.
취득•등록세 연장과 관련한 궁금증을 풀어봤다.
-9억원이하 주택의 가액 산정은 어떻게 하나.
“취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액이며, 주택 취득자가 신고한 가액이 9억원 이하인 경우 감면이 적용된다.
다만, 취득자가 신고한 가액이 9억원 이하인 경우라도 국토해양부장관이 고시하는 개별주택가격이나, 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 산정한 개별 및 공동주택의 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우는 감면 대상이 되지 않는다.
또한, 공매 방법 등 사실상 취득가액이 9억원 이하인 경우에는 감면 대상에 포함된다.”
-감면 대상이 되는 1주택의 의미는.
“1주택은 본인 명의의 주택이 1채인 경우를 의미한다. 1세대를 구성하는 가족이 여러 주택을 보유한 경우라도 구성원 중 신규로 주택을 취득하는 자가 취득일 현재 주택을 보유하고 있지 아니한 경우는 감면 혜택이 적용된다.
예를 들어 부인, 아들과 함께 1세대를 이루고 있는 A씨 가족은 A씨 명의의 서울 소재 주택 1채, 부인 명의의 경기도 소재 주택 1채를 보유 중(아들 명의의 주택은 없음). A씨 가족은 현재 서울 소재 A씨 명의의 주택에서 함께 거주하고 있으며, 아들의 결혼을 앞두고 내년 중 새로이 주택(9억 이하)을 구입할 예정일 경우
⇒ 아들이 본인 명의로 주택을 신규 구입: 1주택에 해당되어 감면 적용
⇒ A씨 명의로 주택을 추가 구입하는 경우 : 2주택에 해당되어 감면 제외
⇒ 부인 명의로 주택을 추가 구입하는 경우 : 2주택에 해당되어 감면 제외된다.”
-9억원 초과 주택을 공동명의로 취득하면서 각각 지분이 9억원 이하인 경우 감면혜택을 적용할 수 있는지.
“감면대상이 되는 주택은 취득가액이 9억원 이하인 경우에 한하는 ‘대물감면’이므로 지분과는 무관하게 주택자체의 가액이 9억원 이하인 경우이다. 따라서, 취득하는 주택가액이 9억원을 초과하는 주택을 2인 이상이 취득하여 각자의 지분이 9억원 이하라도 지분과는 무관하게 감면을 배제한다.
예를 들어 10억원의 주택을 부부가 공동지분으로 각각 5억원에 매수한 경우라도 당해 주택가액이 9억원을 초과하므로 각각 감면대상에서 제외된다.”
-공동명의로 주택을 보유하고 있는 경우 각각의 지분을 1주택으로 볼 수 있는지.
“공동명의로 주택을 보유하는 경우라도 각각의 지분이 1주택에 해당하는 것으로 본다.”
-공동명의, 즉 지분으로 주택을 취득할 경우 각각의 취득 지분을 1주택으로 볼 수 있는지.
“주택 보유 수 계산의 경우와 과세형평성을 고려하여 공동명의로 취득한 각각의 지분을 각각 1주택으로 간주한다.
따라서, 종전에 주택을 보유한 자는 취득지분에 대해 법정세율(4%)을 적용하고, 주택이 없는 자는 취득지분에 대해 감면세율(2%)을 적용한다.”
-감면 대상이 되는 일시적 2주택의 범위는.
“주택 취득으로 2주택이 되더라도 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 종전주택을 처분(잔금받은 날)하여 1주택이 되는 조건으로 감면신청하는 경우 혜택 적용된다. 이 경우는 이사, 질병의 요양, 취학, 근무지 이동 및 그 밖에 부득이한 사유로 2주택이 되는 경우를 말한다.”
-조합원입주권을 주택으로 볼 수 있는지.
“조합원입주권이라도 이는 향후 주택에 입주할 수 있는 권리에 불과하므로 이를 주택으로 보지 않는다. 주택을 멸실한 경우에 한정하여 조합원 입주권을 주택에서 제외하기 때문이다.”
-일반주택분양권을 주택으로 볼 수 있는지.
“중도금 납부 과정에 있는 분양권의 경우, 주택에 입주할 수 있는 권리로서 취득세 과세대상에도 해당되지 않아 주택으로 보지 않는다.”
-지역별로 감면 적용이 차이가 있는지.
“주택 거래에 따른 취득ㆍ등록세 감면은 수도권, 지방을 불문하고, 전국에서 적용되므로 지역에 따른 차등 감면은 없다.”
-감면 신청 절차 및 구비 서류는.
“유상거래로 주택을 취득•등기하는 경우 당해 주택 소재지를 관할하는 지방자치단체(시•군•구청) 세무부서에 취득신고와 함께 감면 신청하면 된다. 매매계약서, 잔금지급 확인서(입금표) 등 증빙자료를 첨부한 지방세감면신청서를 내면 된다.”
지방에선 높은 감면율 적용
-미분양주택 취득세 감면제도와의 관계는.
“이번 주택 유상거래 감면 제도는 일반 아파트를 신규로 분양받아 취득하는 경우도 적용된다. 다만, 지방 주택경기 활성화를 위하여 지방에 한하여 2011.4.30까지 적용하는 지방미분양주택 취득세 세제지원은 주택유상거래 감면과는 별개로 세제 혜택이 적용되는 사안이다.
따라서, 동일 주택에 중복 감면 적용되는 경우 높은 감면율이 적용된다. 지방미분양주택은 다주택에 해당하는 경우도 감면 대상에 포함된다.”
-지방미분양주택 취득세 세제지원 현황은.
“▶(기한/지역) 2011.4.30 / 지방 (서울ㆍ경기ㆍ인천 제외) ▶(감면대상) 2011. 4. 30까지 취득하는 지방 소재 미분양주택
▶(감면율) 국민주택(전용 85㎡이하)은 기존 감면율(4%→1%)를 적용하고, 대형주택(전용 85㎡초과)은 분양가 인하율에 따라 차등 감면한다.
10% 이하 : 50% 감면(4%→2%), 10∼20% : 62.5% 감면(4%→1.5%), 20% 초과 : 75% 감면(4%→1%).”
-2012년 이후 감면 혜택은.
“2012년 이후 주택거래세 감면 제도 개편 방안은 2010년 8월 29일 발표한「실수요 주택거래 정상화와 서민ㆍ중산층 주거안정 지원방안」의 효과와 2011년 주택거래 동향 및 지방세수 여건 등을 종합 고려해 2011년 하반기에 별도로 마련할 계획이다.”