2009년 주택 양도소득세 절세 전략

	강주배 고려대학교 생명환경학과 졸업 前 광교세무법인 메디컬사업부 팀장 前 세븐일레븐 개발부 現 미래에셋생명 세무컨설턴트

	지난 2월12일 IMF당시 주택경기 활성화를 위해 내놓았던 파격적인 세금 감면책의 하나인 “신축주택 양도소득세 100% 감면 정책”을 다시 꺼내 들었다. 주택가격이 올라 이익을 보더라도 양도소득세를 전혀 내지 않거나 또는 일부만 낸다는 소식은 주택을 취득하려는 사람들에게 있어서는 희소식이 아닐 수 없다.   그러나, 모든 주택이 그 혜택을 보는 것은 아니라는 점과 그 취득시한이 2009년 내에 취득한 것에 한정된다는 점에서 주택 취득 물건의 선정과 취득 시점에 주의가 필요하다.  “신축주택 양도소득세 100% 감면 방안”의 구체적인 내용을 살펴보면서 2009년 주택 세테크는 어떠한 방향으로 이루어져야 하는 지 살펴보겠다. 물론, 현재 시행이 된 제도가 아니라 2월 임시국회 중에 법령을 개정할 예정이라는 점은 주의하자.   감면정책의 핵심은 아래와 같이 요약할 수 있다. 첫째, 2009년 2월12일부터 2009년 12월31일까지 최초로 신규분양하는 주택을 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 신축주택이어야 한다. 여기에는 기존에 미분양주택을 최초로 매매 계약하는 경우도 포함한다. 여기서 미분양이란 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 의미한다. 그리고, 2009년 말까지 등기를 해야 한다는 의미가 아니라 2009년 말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지불하기만 하면 된다.   둘째, 지역의 제한이 있다. 일단, 서울소재 신축주택 등은 감면을 받을 수 없다. 서울 외의 과밀억제권역인 경우에는 145m2 (45평)이내 이어야 한다. 과밀억제권역이 아닌 지역은 면적의 제한이 없다.   셋째, 신축주택을 양도하는 경우 5년간 발생한 양도차익에 대해서 감면을 받을 수 있는데, 과밀억제권역을 제외한 모든 지역은 100%감면, 과밀억제권역 중 서울을 제외한 지역은 50%를 감면받을 수 있다. 그리고, 5년 이후의 양도차익에 대해서는 감면을 적용받지 못하지만 일반누진세율 및 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.   넷째, 신축주택 외의 ‘일반주택’을 양도하는 경우 신축주택은 주택수에서 제외하도록 하여, 일반주택이 1세대1주택 비과세요건을 충족하면 양도소득세를 비과세받을 수 있다.   위의 규정을 사례로 살펴보자. 서울에 공시가격 6억 상당의 아파트를 보유하고 있는 사람이 현재 미분양 상태인 용인시 신봉동 소재의 신규 아파트를 최초로 분양계약을 체결하였다고 하자. 용인시 신봉동은 과밀억제권역이 아닌 성장관리권역으로 분류되는 지역이므로 100% 감면을 받을 수 있는 지역에 해당된다. 과밀억제권역 등의 구분에 관한 내용은 수도권정비계획법시행령 별표1을 참조하자.   지금으로부터 7년 후 서울소재 아파트를 먼저 처분한다고 가정하자. 이때 처분 당시에는 서울소재 아파트와 용인소재 아파트를 합하여 2주택을 보유하고 있으므로 현행 세법상 50%의 중과세율을 적용받게 된다. 그러나, 금번 신축주택감면규정에 따라 1세대1주택 판단시 미분양 신축주택인 용인신봉동 소재 주택은 주택수에 포함하지 않게 되고, 서울소재 아파트만을 가지고 1세대1주택 비과세 요건에 해당되는지 판단하게 된다. 결국, 서울소재 아파트를 3년 이상 보유하였고 2년 이상 거주하였다면 1세대1주택 비과세를 적용받게 되는 결과가 된다. 물론, 매매가액이 9억을 초과하는 경우에는 일부 양도소득세를 납부하게 되지만 장기보유특별공제를 최대 80%까지 적용받게 되므로 실질적으로 납부하는 세금은 미미한 수준이다. 이때 감면대상 신축주택이 1채가 아닌 2채 이상인 경우에도 서울소재 아파트를 비과세받는 다는 것은 변함이 없다. 즉, 감면대상 신축주택을 여러 채를 취득한다 하더라도 감면대상 신축주택 외의 주택이 비과세 요건을 충족하였다면 비과세를 받을 수 있다는 애기다.   만약, 위의 경우와 달리 서울 소재 아파트가 아닌 용인소재 아파트를 먼저 처분한다고 가정하자. 이 경우에는 2주택자에 해당되지만 금번 신축주택 감면 규정에 따라 용인소재 아파트가 감면대상이므로 취득 이후 5년 동안 발생한 양도차익에 대해서는 양도소득세를 낼 것이 없게 된다. 단, 감면분 양도소득세의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 하는 지는 구체적인 법령이 나와봐야 알 듯 하다. 역시나 감면대상 주택이 여러 채인 경우에도 주택수에 관계없이 각각 감면을 적용받을 수 있다.   결국, 감면대상 주택을 먼저 처분하는 경우에는 감면규정에 따라 5년간의 양도차익에 대해서 양도소득세를 면제받는 것이고, 감면대상 외의 주택을 먼저 처분하는 경우에는 그 주택이 1세대1주택 비과세요건을 충족하면 양도소득세를 비과세받게 된다는 결론이 되므로, 감면대상 주택과 감면대상이 아닌 주택을 동시에 보유하고 있는 경우에는 감면대상이 아닌 주택을 먼저 처분하는 것이 유리하게 된다는 결론이다. 앞서의 사례는 과밀억제권역이 아닌 지역인 용인시 신봉동을 예로 들었다. 용인시 신봉동은 과밀억제권역이 아니므로 5년간 양도차익에 대해서 100%감면을 받을 수 있으나, 서울 외의 과밀억제권역에 해당하는 지역 소재의 신축주택은 100%가 아닌 50%만을 적용받게 된다는 점이 다르다. 의정부시, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포,시흥(반월특수지역 제외)이 과밀억제권역에 해당하므로 이 지역 소재 신축주택에 대해서는 100%감면이 아닌 50% 감면만을 적용받게 된다. 이상의 내용을 아래와 같이 표로서 정리를 할 수 있겠다. 주택보유내역 일반주택 先처분시 감면주택 先처분시 일반주택1채+감면주택1채 요건 충족시 비과세 5년간 양도차익 100(50%)감면 일반주택1채+감면주택2채 요건 충족시 비과세 5년간 양도차익 100(50%)감면 일반주택2채+감면주택1채 2채 일반주택 중 먼저 처분하는 일반주택은 중과세되거나 경우에 따라 일반누진세율. 나머지 일반주택은 요건충족시 비과세 5년간 양도차익 100(50%)감면   금번 정부의 정책은 IMF당시 정부가 내놓았던 신축주택 감면정책을 다시 내놓은 것인데 어떠한 효과를 볼 것인지는 미지수다. 그런데, 분명한 사실은IMF당시 감면대상 신축주택을 구입했던 다수의 사람들이 시세차익을 얻었을 뿐만 아니라 덤으로 양도소득세 감면이라는 혜택까지 받았다는 점이다. 향후 부동산 경기를 예측하는 것은 필자가 주제넘게 넘볼 영역이 아니므로 그에 대한 언급은 할 수 없다. 다만, 양도소득세의 감면은 결국 시세차익을 얻는 경우에 한해서 주택 소유주가 얻는 혜택이므로, 부동산 경기가 상승곡선을 탈 것이라는 전제가 충족된다면 세테크 측면에서는 2009년도는 신축주택을 취득할 절호의 기회라는 점은 분명하다.