인도명령과 명도소송

인도명령

인도명령이란 낙찰잔금을 납부함으로서 소유권을 취득한 낙찰자가 경매부동산으로부터 점유 퇴거를 거부한 채무자, 소유자, 낙찰로 인해 소유자에게 대항할 수 없는 후순위 임차인(민사집행법기준)등 인도명령대상자에 해당되는 점유자를 대상으로 경매법원에 인도명령을 신청하면 경매법원이 심사하여 결정으로써 집행관으로 하여금 해당점유자를 낙찰부동산으로부터 강제로 퇴거시킬 수 있도록 명하는 법원의 명령을 말한다. (주문의 형식은 “피신청인은 신청인에게 별지목록기재 부동산을 인도하라” )

 

 

대상자

 

1) 채무자
2) 소유자(물상보증인 등 채무자 아닌 소유자 포함)
3) 낙찰로 인해 소유자에게 대항할 수 없는 후순위 임차인
4) 경매개시결정의 효력발생 후의 점유개시자(경매개시결정 효력발생 후 전입한 임차인등)
5) 위 1)/2)/3/4)의 동거가족/피고용인
6) 위 1)/2)/3/4)의 근친자로서 점유할 정당한 권원이 없는 자
7) 위 1)/2)/3/4)과 특수한 관계에 있는 자로서 점유할 정당한 권원이 없는 자
8) 위 1)/2)/3/4)과 공모하여 인도집행을 방해할 목적으로 점유한 자

 

 주의사항

 

1) 경매개시결정 전에 점유를 개시하였지만 전입신고를 하지 아니한 상가 등의 임차인은 인도명령의 상대방이 아니다.
2) 경매개시결정 전에 점유를 개시하였지만 유상계약(임차보증금/전세금/월세 등) 없는 무상점유자도 인도명령의 상대방이 아니다.
3) 경매개시결정기입등기 후 경매목적부동산을 취득한 자는 위 2)의 소유자에 해당하지는 않지만 경매개시결정의 효력발생 후의 점유자가 되어 인도명령의 상대방이 된다.
4) 가압류에 기한 본 집행으로 강제경매가 이루어진 경우에는 가압류 후 본 압류(임차인/소유자 포함)도 인도명령의 상대방으로 보는 견해가 다수설이다.(이견 있음)
5) 경매개시결정의 효력발생 전에 점유를 개시했으나 점유를 잠시 이전했다가 경매개시결정의 효력발생 후에 점유를 재개한 점유자도 인도명령의 상대방으로 본다.
6) 경매개시결정의 효력발생 전에 부동산을 전대하였던 임차인이 경매개시결정의 효력발생 후 전대계약을 해제하고 그 부동산을 다시 점유하여도 인도명령의 상대방이 된다.
7) 채무자가 임차인의 지위를 겸하는 경우의 처리 임차인이 임의경매신청채권의 채무자인 경우에는 임차인이 낙찰자에게 대항력 있는 선순위임차인이 아닐 경우에만 인도 명령의 상대방으로 본다.

 

 

 인도명령 신청자

 

1) 낙찰자
2) 낙찰자로부터 낙찰부동산을 상속받은 자 등의 일반승계인
3) 낙찰자가 법인인 경우 법인합병에 의해 승계한 법인
4) 주의사항 매매/증여 등을 원인으로 하여 낙찰자로부터 낙찰부동산을 양수받은 매수인/수증자 등의 특정승계인은 인도명령을 신청할 수 없는데 이는 인도명령신청권을 일신전속권과 유사한 권리로 보기 때문이다.

 

 인도명령 신청요건

 

1) 매각대금 완납후 6개월 이내 신청할 것
2) 인도명령은 낙찰인이나 그 승계인이 낙찰 대금을 완납하였음을 증명하면 되기 때문에 낙찰인 명의의 등기부상 소유권 이전등기가 경료 되는 것과는 무관하다. 즉 법원경매로 소유권을 취득하는 경우에는 원시취득이기 때문에 등기부상 물권변동 없이도 소유권이 이전되는 것이다.

 

 

 인도명령 신청

 

1) 낙찰잔금납부일로부터 6월이 되는 날까지 낙찰자는 인도명령을 신청할 수 있다.
2) 낙찰자 주의사항
① 대금지급일로부터 6개월이 경과한 후의 처리. 낙찰 잔금 납부일로부터 6개월이 경과하면 낙찰자는 인도명령 신청권을 상실한다. 따라서 위 인도명령의 상대방도 잔금납부 후 6개월이 경과하면 인도명령에 기한 강제집행을 받지 아니한다. 즉 명도소송의 상대방이 된다.
② 인도명령의 강제집행으로써 또는 채무자/소유자로부터 낙찰자가 부동산의 인도를 받은 후에 제3자가 불법으로 이를 점유하여도 그 자를 상대방으로 하여 인도명령을 신청할 수 없다[즉 무단침입으로 점유한 자를 고소(형사상 책임)하거나 명도소송을 통하여 그 승소판결을 가지고 강제퇴거를 시켜야 한다]
③ 인도명령의 강제집행에 의해 퇴거당한 채무자/소유자 등의 인도명령의 상대방이 재침입하여 점유하여도 그 자를 상대방으로 하여 인도명령을 신청할 수 없다. 따라서 나)와 다)의 경우에 대비하여 인도명령을 신청하면서 동시에 점유이전금지가처분신청을 함께 하는 것이 효과적이다.
④ 경매개시결정의 효력 발생 후에 점유한자라도 유치권자등 낙찰자에게 대항할 권원을 가진 자는 인도명령의 상대방이 아니다.

 

 인도명령 신청 절차

 

낙찰자가 권원 없는 점유자를 상대로 부동산인도명령 신청 → 심리 및 심문 → 인도명령결정→ 송달 → 강제집행신청→ 강제집행실행

 

 

명도소송

 

명도소송이란 말소기준권리 이전에 대항력 확보한 세입자등 인도명령 대상이 아닌 경우와 인도명령 대상자에 해당되나 낙찰대금 납부후 6개월을 넘긴 경우의 점유자가 자진하여 건물을 인도해 주지 않는 경우에 명도소송 제기 후 승소를 통해 강제집행을 실행하는 방법이다.

현행 민사집행법에서는 명도소송 당사자가 극히 제한되고 있는 것이 현실이다. 즉 대항력을 가진 선순위임차인을 상대로 설령 명도소송을 제기한다 해도 법원은 동시이행의 판결을 내리기 때문에 낙찰자가 명도소송의 실익을 취하는 것이 불가능하다.

다만 인도명령대상에서 벗어난 자를 상대로 한 명도소송은 의미가 있다고 할 수 있다.

명도소송은 대략 6개월 정도 걸리며, 일반적으로 승소가 명백하므로 명도소송은 본인이 직접 원고로서 재판에 참가해도 된다.
명도라 함은 토지나 건물을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하로 옮기는 것을 의미하는데 , 만일 점유자가 임대차 기간 등이 만료되었음에도 소유자에게 토지 등의 명도를 응하지 않을 경우에는 소유자는 점유자를 상대로 명도소송(민사)을 제기 할 수 있다.

소유자가 명도소송을 제기한 후에 점유자가 변경된 경우에는 소유자가 승소판결을 받기 때문에, 이 같은 문제를 해소하기 위해 명도소송을 제기하면서 동시에 점유이전가처분금지 신청을 하는 것이 효과적이라 할 수 있다.

이러한 점유이전금지가처분신청 및 본안명도소송 부동산이 소재하는 지방법원에 소송을 제기하고, 소송 및 신청서에는 계약서, 개별공시지가확인서, 재산관계공부, 명도대상 건물도면등의 입증서류를 첨부하여야 한다.

 

 

대상자

 

1) 경락자에게 대항할수 있는 점유권원이 있는 거주자.
2) 인도명령 신청기간인 6개월이 경과된 거주자.

 

 

주의사항

 

명도소송을 제기하면서 동시에 점유자가 현 점유를 바꾸지 못하게 하는 것이 ‘점유이전금지가처분’이다. 점유이전금지가처분이란 만약에 현재 점유자가 소송중이나 직후에 원고 몰래 다른 사람이 들어와 점유하게 되면 소송에서 원고가 승소하여도 새로운 불법점유자를 상대로 다시 명도소송을 제기하여야 하기 때문에 미리 법원에 신청하는 것이다.

 

 

명도소송 신청자

 

1) 낙찰자
2) 차순위 매수신고에 의해 결정된 낙찰자
3) 잉여 가망이 없는 경우의 경매 물건에 대한 매수를 신청한 채권자인 낙찰자
4) 낙찰자의 상속자
5) 법인의 낙찰자(일반 낙찰승계자)

 

 

강제집행 시 주의사항

 

1) 집행비용은 차이가있지만 대략1가구당 약150~200정도
2) 일방적으로 문을 따고 들어가면 안됨(입회하에 진행)
3) 반출되는 유체부동산은 목록을 작성하여 보관할 것