상가 임대수익률은 예금금리 1.5배가 적정
![]() 상가는 수익형 부동산의 대표주자다. 오피스텔과 함께 틈새상품이며 주택의 대체재 역할을 하기도 한다. 이런 상가의 위상이 최근 흔들리고 있다. 경기침체, 공급과잉, 분양률 저조, 임대수익률 하락 등 산적한 악재 때문이다. 하지만 올해 들어 실물경기가 회복세로 돌아서며 상가의 거래량이 다소 증가하는 등 긍정적 신호도 감지된다. 상가의 운명은 어떻게 될 것인가? 상가는 단지형, 테마형, 근린상가, 복합쇼핑몰 등으로 구분된다. 각각 나름대로 장단점이 있지만 개인들에게는 생활밀착형 근린상가가 주된 관심사다. 자산으로서 상가의 특징을 살펴보자. 상가는 경기흐름에 가장 민감하다. 경기상승→소득증가→소비증가→매출확대→월세상승→수익가치 증가→매매가 상승이 차례로 진행된다. 경기 회복세가 지속된다면 상가는 올해보다 내년이 유망해 보인다. 상가시장은 금리와 역의 관계로 움직인다. 적정한 임대수익률은 정기예금 금리의 1.5배다. 따라서 상가임대 수익률은 7% 정도가 적당하며 저금리기조가 유지되면 시중 부동자금 유입도 기대된다. 시장재화인 상가는 수급에 의해 가격이 결정된다. 대규모 택지지구의 경우 상업지 비율은 3% 이내가 적정하다. 분당 일산 죽전 등 신도시의 경우 상업지 비율이 8~10%를 넘어 공급과잉으로 상가의 희소가치가 떨어졌다. 다행히 판교 광교 등 2기 신도시는 상업지 비율이 낮고 주민소득도 높은 편이다. 문제는 분양가격이다. 고분양가 혹은 높은 매매가는 투자 수익률을 떨어뜨리고 상가의 자산가치를 감소시킨다. 상가는 주택과 달리 수익률로 가치가 결정되는 만큼 적정한 분양가와 임대료가 투자 포인트다. 임대수익과 관련해 상가는 `목`이 70%라는 말처럼 상권 분석과 입지 선정이 대단히 중요하다. 그렇다면 성장하는 상권, 좋은 상가는 어떻게 고를까? 상권활성화 여부와 임대업종, 발전성을 따져보는 것이 효과적이다. 상권은 대중교통, 접근성, 배후가구, 유동인구, 업종분포 등에 따라 응집력(집적도)과 상권력이 달라진다. 핵심상권이 부재하거나 집객력을 높일 만한 특별한 요인들이 없다면 상권은 쇠퇴한다. 예를 들어 서울에는 수많은 상권이 존재하지만 성장상권은 몇 군데에 불과하다. 강남역, 건대역, 잠실ㆍ신천역, 영등포, 홍대앞 상권 등이 대표적이다. 서울은 상권 변화가 많은 지역으로 재래시장도 관심대상이다. 향후 유망상권 혹은 상가로는 백화점, 호텔 등 대형집객시설과 브랜드 의류, 패스트푸드점, 고급커피 전문점, 특수 클리닉 등 소위 고임대업종이 들어서는 곳을 들 수 있다. 과거 10년간의 임대료 추이도 훌륭한 투자지표가 된다. 임대료 상승률이 평균임대료 및 물가상승률을 훨씬 웃돌고 1년간 영업순이익에 해당하는 권리금이 높은 상가가 유망하다는 뜻이다. 하지만 상가 투자 시 분양광고를 100% 믿어서는 안 된다는 점을 유의해야 한다. 최근 불황기를 틈타 수익률보장 상가와 선임대상가가 봇물을 이루고 있다. 하지만 보장 및 선임대기간은 보통 3~5년 이내로 한시적이며 임대료도 분양가에 포함돼 있다. [고종완 고려대 공학대학원 도시개발ㆍ자산관리 겸임교수] |
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