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계약전 체크사항.
1. 분양계약서를 매도자로부터 받고
분양사무실(분양사무실이 없으면 시행사사무실)로 전화하여 분양자의 계약내용의 진위를
확인한다.
2. 납입연체와 융자금액,은행, 기타 압류등 권리제한사항을 확인한다.
3. 입주일자 임박시는 입주예정일자를 체크한다.
4. 분양권 명의이전이 제한되는 예정일자를 체크한다.
(특히 조합아파트는 명의이전이 안되는경우가 많고 입주 후에도 장기간 명의이전이 안되는 경우
가 많으니 설명에 조심 !!!.)
계약서 작성
1. 매도자의 분양권계약서와 건설시행사의 내용과 진위 일치시 계약서를 작성한다.
2. 서식 분양권매매계약서, 확인설명서를 작성한다.
3. 쌍방의 신분증을 확인한다.(위조 신분증의경우도 중개사의 일부책임-대법판례)
4. 계약금을 주고 영수증과 계약서를 서로 교환한다.
***계약내용의 주요 체크포인트
1. 계약불이행시 책임사항을 기재하고 주지한다. 계약금포기 또는 배액 반환.
2. 중개수수료의 지불책임을 기재하고 주지한다. 특히 계약해지시 수수료지불책임.
3. 조합아파트는 청산금문제를 기재한다. 추가부담 또는 개발수익금 수령권한.
4. 샷시, 추가옵션의 계약금이 있는지 확인하고 인계한다.
5. 학교부담금, 등 각종 부담금의 여부를 확인하고 인계한다.
6. 융자금의 중도상환수수료,대출신용보증료여부를 확인하고 인계한다.
잔금지불
1. 매도자의 인감증명,주민등록등본,분양게약서,대출금통장,신분증,인감도장을 요구한다.
* 인감증명.주민등본 각2통
- 건설시행사,은행채무인계용. 조합토지지분이 있는경우는
부동산매도용인감 1통 ,주민등본1통 추가
- 토지등기상 내용변경이 있는경우는 주민등록초본1통 추가)
* 매수자 인감증명,주민등록등본 각 3통(건설시행사,은행채무인계,양도신고용)
2. 구청에 검인받는다.
3. 은행에 채무인계인수를 한다.(이자정리 할 것.)
4. 건설시행사에 명의이전한다. (중도금연체여부와 연체이자 정리할 것)
5. 잔금을 지불하고 영수증과 교환한다.
6. 조합토지지분이 있으면 등기명의이전 서류를 교환한다.(법무사를 입회할 것)
7. 양도신고서를 작성하고 매수자의 인감증명,분양계약서사본을 첨부하여 매도자에게 인계한다.
양도신고서는 폐지되었으나 2개월내 신고하면 10% 감면혜택이 있고 양도신고서를 제출하지 않으면 추후 세무서에서 사실조회를 했을 경우 애로가 있을 수 있음.
기타 상가나 오피스텔은 토지의 소유권과 건물준공의 책임여부가 어떠한지 체크를 하여야 중개사고나 분쟁을 방지 할 수 있습니다.
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♠전매제한기간중 분양권 전매가 예외적으로 허용되는 경우는 어떤 경우인가요?
① 세대원의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료, 취학 또는 결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 주택건설지역(수도권 제외)으로 이전하는 경우
② 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
③ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 해외에 체류하고자 하는 경우
④ 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위(분양권)를 그 배우자에게 이전하는 경우
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분양권 전매계약중의 대리인선임에 대해서는..
계약시(계약서 작성과 도장)
- 대리가능 위임장(본인인감첨부)과 본인신분증 지참
명의이전시 (분양권명의변경 :모델하우스)
-매도인 :대리불가
-매수인 :회사규정에 따름
-은행융자승계시 : 매도,매수인 대리불가
매도인 인감2~3통 주민등록등본 3통
매수인 인감2~3통 주민등록등본 3통
서류는 상황에 따라 틀려질수 있습니다.
만약, 융자까지 승계하는 전매일경우 은행에서
인감과 등본을 또 요구하니까 개수가 늘어납니다.
인감등본은 양쪽 모두 4~5통을 떼면 무난합니다.
요약하면..
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1.분 양 계 약 |
아파트 분양 당첨 후 건설회사와 분양계약을 체결한 후 분양권 전매 |
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2.매 매 계 약 |
매도자와 매수자가 중개업소나 직거래로 계약함 |
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3.매매계약서 검인 |
매도자 또는 매수자 한 명만 방문
- 장소 : 시·군·구청 지적과
- 서류 : 아파트분양계약서, 매매계약서 4통 |
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4.은행대출 승계 |
매도자와 매수자 함께 방문
- 장소 : 대출 받은 금융기관
- 서류 : 매도자 → 분양계약서, 통장, 신분증, 인감도장
매수자 → 검인계약서 원본 1통, 신분증, 인감도장 |
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5.명 의 변 경 |
매도자와 매수자 함께 방문
- 장소 : 건설회사 분양사무소(조합아파트는 건설회사 및 조합사무실)
- 서류 : 매도자 분양계약서, 인감증명, 등본 각 1통, 신분증, 인감도장
매수자 검인계약서, 인감증명 각 1통, 신분증, 인감도장 |
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6.융자승계 완료 |
매수자만 방문
- 장소 : 대출 받은 금융기관
- 서류 : 분양계약서, 인감증명, 등본, 확약서 각서, 신분증 |
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