토지거래허가구역 해제 ‘문답풀이’

토지거래허가구역 해제 ‘문답풀이’

 

땅 허가 목적대로 사용 의무 없어져

서울 면적(605.33㎢)의 17배에 이르는 땅(1만224.82㎢)이 30일부터 토지거래허가구역에서 풀려 자유롭게 사고팔 수 있게 된다. 수도권에서는 대규모 개발이 없는 곳과 개발사업이 진행되더라도 토지보상이 완료된 지역이 해제된다. 지방은 개발제한구역만 아니면 모두 풀린다. 이에 따라 이번 정부의 토지거래허가구역 해제가 침체된 부동산시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 높아지고 있다. 이번 토지거래허가구역 해제에 대해 문답풀이로 상세히 알아본다.

―토지거래허가구역이란

"토지거래허가구역은 땅 투기를 방지하기 위해 1979년 처음 도입됐다. 거래허가구역으로 묶이면 일정 규모 이상 토지를 실수요자 외엔 살 수 없으며 토지 취득자는 당초 목적대로 토지를 이용해야 한다. 현재 주거지역은 180㎡, 상업지 200㎡, 공업지 660㎡, 녹지 100㎡, 농지 500㎡, 임야 1000㎡를 초과하는 토지를 사려면 실수요자임을 입증해 시·군·구청장의 허가를 받아야 한다. 이를 어기면 2년 이하 징역 또는 계약 당시 해당 토지거래가격의 30% 이하에 해당하는 금액을 벌금으로 물게 된다."

―이번에 허가구역에서 해제된 곳은

"지방은 개발제한구역(그린벨트)을 제외한 전역이 거래허가구역에서 풀린다. 그린벨트라 하더라도 공동주택 취락지역은 허가구역에서 해제된다. 수도권에서는 대규모 개발사업이 없는 인천시 강화구와 안성·안산·포천·동두천 전역이 해제된다. 또 보상이 끝난 김포·파주 신도시 지역도 해제 대상에 포함된다. 아울러 서울, 경기 성남·부천·안양·광주·의정부시 녹지 내 집단취락지역도 거래 규제가 사라진다.

그러나 수도권 녹지 및 비도시 지역 3549㎢, 수도권·광역권 그린벨트 3542㎢, 토지보상이 끝나지 않은 광교신도시(11.3㎢), 인천경제자유구역(5.13㎢), 강북뉴타운(1.55㎢)은 존치된다. 또 지방자치단체장이 거래허가구역으로 묶은 1814㎢도 마찬가지다."

―토지거래허가구역 왜 푸나

"국토해양부는 토지시장이 급격히 위축돼 규제의 이유가 사라졌고, 지방자치단체의 지역경제 활성화 및 주민 불편 해소 요구가 반영됐다고 밝혔다. 실제로 전국 땅값 변동률은 지난해 11월 -1.44%를 기록한 데 이어 12월에는 -2.72%로 낙폭이 커졌다. 토지 거래량은 지난해 12월 들어 필지 수(16만2025필지)와 면적(17만4032㎡) 모두 전년동기 대비 각각 29.1%, 24.5% 감소할 정도로 위축되고 있다. 국토부 안충환 토지정책과장은 "지난해 4분기부터 지가변동률이 급격한 하락세를 나타내고 있고 앞으로도 이런 추세가 지속할 것으로 예상되는 만큼 토지시장 불안 가능성은 크지 않을 것으로 판단해 거래허가구역을 풀기로 했다"고 설명했다."

―허가구역 해제로 인한 혜택은

"허가구역에서 해제되면 시·군·구의 허가 없이 토지거래가 가능하다. 또 용도별로 2∼5년간 허가받은 목적대로 사용해야 하는 의무도 사라진다. 거래허가구역으로 묶이면 농업용 토지는 2년, 임·축산업은 3년, 개발사업용은 4년, 기타 용도는 5년간 허가를 받은 목적대로 사용해야 하지만 규제가 풀리면 이 규정을 적용받지 않는다."

―부동산시장에 미칠 영향은

"허가구역 해제로 외지 거주인도 비거주지역의 토지를 살 수 있게 돼 개발 호재 지역 위주로 투자수요가 유입될 전망이다. 특히 보상이 진행되거나 추진되는 서울 강서구 마곡지구나 위례신도시는 보상금이 주변 토지시장으로 유입될 가능성이 크다. 특히 인천은 경제자유구역지정과 영종지구개발 등의 여파로 강화군과 중구 등이 수혜를 볼 것으로 전망된다. 기업토지 수요가 많았던 경기도 화성, 김포, 파주 등도 장기적으로 토지 수요가 살아날 것으로 보인다. 지방에서는 충남 당진 등 서해안 개발 호재지역이 인기를 끌 것으로 예상된다."

―남은 문제점은 없나

"이번 허가구역 해제가 대부분 개발 호재지역을 비켜간 데다 부재지주에 대한 양도세 중과 등 투기수요 규제가 여전히 작동 중이어서 토지시장이 회복되기는 역부족일 것이라고 전문가들은 내다봤다. 일부 지역은 토지거래허가구역 해제로 땅값이 더 떨어지는 역효과가 날 것으로 우려된다. 장기투자를 해도 큰 수익을 내기 어렵다는 부정적인 시각 때문이다. 거래가 침체된 상황에서 급매물이 쏟아지면 땅값이 급락할 가능성이 있다는 지적도 있다."

강갑수 기자 kks@segye.com

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