1. 토지거래허가시 필요서류
▷ 토지거래계약허가신청서
▷ 토지이용계획설명서 - 매매계약일자가 표시되면 안됨[즉, 허가가 나오면 매매할 것으로 표시 되어야함]
▷ 지상물이용계획설명서
▷ 토지취득자금조달계획서
▷ 토지등기부등본[제출용]
▷ 인감증명[매도인 / 매수인 각 1 통]
▷ 위임장 - 위임시[매도인 / 매수인 모두 위임 받을 것] - 공동신청주의
▷ 인감도장 날인
매수인 주민등록등본 - 허가대상 여부 확인
세대원 미전입시 - 미전입 사유서 제출[재직증명서, 재학증명서 등]
매도인 주민등록초본 - 위장취득 여부 확인
▷ 농지원부 [ 농업인에 한함 ]
※ 토지거래허가를 받고 매수한사람이 의무사용기간중에 매도사유서 제출시
○ 구체적이고 불가결한 사유(질병, 경제적 파산 등)를 소명하여야 가능합니다 - 일반적으론 거의 불가능
○ 매도인 이용목적대로 이용하지 않았을 경우 - 인감증명서제출 - 과태료부과(즉시 부과)
○ 이용목적변경 - 원칙적으로 불가
이행강제 통지서가 나오기 전에 가능 여부 주무관청 확인 필요.
※ 유동적무효
법률행위가 효력을 발생하지 못하지만 추후에 인가를 받거나 추인을 하거나 정지조건의 성취, 시기의 도래
로 인하여 법률행위시에 소급해서 또는 장래에 향하여 유효로 되는 것을 말한다.
즉 허가가 나지 않으면 계약은 원래부터 없던 것으로 된다.
토지거래허가구역에서는 허가 이전의 사전 매매계약은 위법이다.
또한 계약의 불이행으로 인한 배상의 문제는 발생하지 않고,
다만 계약 당사자간의 허가를 득하기 위한 협력의 의무는 발생한다. (이 부분은 조금 어려운 문제임.)
유동적 무효로서 허가를 득하지 못할시에 계약을 무효로 하는 방식으로 거래가 이루어 지고 있는 것이 현실
이다.
토지거래허가구역의 매매는 허가서가 나온 이후로 계약일 및 잔금일을 정하고 등기를 신청하여야 한다.
2. 허가대상이 되지 아니하는 거래
▷ 상속, 증여 등 대가가 없는 거래.
친, 인척간의 증여시 등기부등본상 근저당권및 임차권이 없는 무상증여에 한함.
이경우 친,인척이라고 하나 실제로 [직계존속 및 배우자만 허용됨에 유의]
제3자증여[친,인척이 아닌 타인에 대한 증여]는 허가대상임.
▷ 허가대상면적미만의 토지거래.
▷ 판결에 의한 경우도 토지거래허가 지정고시 이후의 판결은 허가를 요하는 경우가 많음에 유의.
▷ 집행력 있는 판결에 의한 명의신탁 해지를 원인으로 소유권을 이전.
▷ 점유로 인한 시효취득을 원인으로 민법상 화해조서에 의한 판결을 받아 소유권을 이전하는 경우.
▷ 토지보상법에 의한 토지의 수용, 민사집행법에 의한 경매.
▷ 거래당사자인 국가,지자체,정부투자기관이 허가권자[시장,군수,구청장]와 협의한 경우.
▷ 주택법, 택지개발촉진법, 도시개발법, 국유재산법,도시및 주거환경정비법, 농어촌정비법등에 의한 토지
의 공급, 매각, 매입 등.
어찌되었든 계약 체결전 매매 대상부동산 지역이 토지거래허가구역일 경우
담당 관공서와 확인후 또 검토하고[매수인/매도인 양쪽모두] 처리하는것이 실수를 줄일 수 있을 것 입니다.
3. 허가대상이 되는 거래
▷ 허가구역 안에 있는 토지의 소유권, 지상권 등에 대하여 대가를 받고 이전, 설정 하는 계약을 체결하고자
하는 경우.
▷ 매매예약에의한 가등기시에도 허가대상.
[단, 가등기시 허가를 받고 그에 기한 본등기시는 허가증 필요없음]
▷ 건물만의 거래시에도 허가대상.[관습상의 지상권 때문에 발생]
▷ 허가대상 토지를 수인에게 공유지분으로 나누어 처분하는 경우에는 그 지분율에 따라 산정된 허가대상
면적의 미만이더라도 그에 따른 최초의 지분 이전등기를 신청하는 때에는 토지거래허가를 받아야 함.
▷ 상가건물등의 경우 - 임대차 목적 취득가능한 경우 있음 - 허가구역 지정고시 전 건물
일부 자기 사용조건부 취득가능여부있음[도시계획확인]
②등기원인에 대하여 행정관청에 신고할 것이 요구되는 때에는 소유권이전등기를 신청할 때에 신고
※ 토지거래허가 득한경우 - 검인, 농지취득자격증명 필요없음
※ 토지거래허가 지정,고시 되기 이전의 건물에 관하여는 임대 목적으로 취득이 가능하나 그 이후는 임대목
적 취득 불가.
※ 임대차관계 존재시 - 임대목적 불가하므로 불가함.
※ 현 이용목적대로 이용이 되지 아니하고 불법전용 되었다면 불허가 대상 - 원상회복
4. 구체적인 허가대상
[자기거주용 주택용지]
▷ 관내외 무주택세대로서 자기와 가족의 생활근거지로서 취득후 주민등록 및 실제 거주하여야 함.
▷ 이미 주택을 소유한 경우 관내에 거주하여야 할 사유 또는 추가로 주택을 취득하여야 하는 사유를 구체
적, 객관적으로 소명하여야 함.
▷ 나대지에 주택을 신축하고자 하는 경우 - 무주택자만 가능
임대사업자 - 사유서 제출
임대사업자등록증 제출
[농업용지]
▷ 신규로 농지를 취득하고자 하는 경우에는 세대주 포함 전세대원이 허가신청일로부터 소급하여 6개월
이상 계속 관내에 주민등록 및 실제 거주.
▷ 농지취득자격증명을 발급받았거나 그 발급요건에 적합하고 자영농을 할 수 있어야 하며 농지면적이
1000 ㎡이상 이어야 함.
[단, 고정식온실, 비닐하우스 등 특수작물 재배시설물을 설치할 경우 330㎡ 이상부터 가능함]
비닐하우스 설치시 - 설치계획서 별도 제출[3개월내 설치의무]
▷ 농업용이 아닌 개발을 목적으로 취득하는 농지인 경우 반드시 농지 전용허가를 득하여야 함.
▷ 농업인이 취득할 경우 당해 토지로 부터 20㎞ 이내 경작 가능거리에 거주 하여야 함[경작거리는 직선거
리가 아닌 실제 도로거리를 말함]
▷ 주말농장, 체험영농, 휴경을 목적으로 한 취득은 허가대상에서 제외[1,000㎡ 미만 취득]
▷ 목장용지 지분 거래시 공유자 지분 확인서 제출.
현지사진[내부사진 반드시 첨부]
[임업용지]
▷ 임야이용계획서 [ 6개월단위로 5년계획서 제출 : 투입비용등 구체적 계획서 ]
▷ 매도인이 산림경영목적으로 허가를 취득한 경우 - 산림경영 여부 및 임산물 수확 여부 제출.
필요시 통장, 이장의 확인서 - 별도 서식은 없음.
▷ 세대주 포함 전세대원이 허가신청일로부터 소급하여 6개월이상 계속 관내에 주민등록 및 실제 거주하며
자영할 수 있어야 하며, 산림경영[조림, 육림] 목적을 위한 취득이어야 함.
[지역주민을 위한 복지, 편익시설용지]
▷ 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장, 구청장이 확인한 시설의
설치에 이용하고자 하는 경우.
※ 이 경우 매수자의 거주지를 제한하지 않고 ,임대사업 등을 목적으로 한 취득은 불가함.
5. 토지의 이용의무 및 사후 관리
▷ 토지의 이용의무 : 취득한 날[등기 완료일]부터 발생.
▷ 이용의무기간
2년 : 농업용지, 대체용지.
3년 : 자기주거용지, 임업용[단,수확이 없는경우 5년]
4년 : 개발사업용지, 복지편익시설용지.
5년 : 현상보존용지, 기타.
▷ 토지이용 실태조사
매년 1회 이상 허가받은 목적대로의 이용여부 조사.
6. 규정위반시의 조치
▷ 행정벌칙
근 거 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제141조.
위반유형 : 허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지 거래계약을 체결하거나, 사위 그 밖에 부정한 방법
으로 토지거래계약 허가를 받은 사람.
처벌수위 : 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금.
▷ 이행강제금
근 거 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제124조의 2.
위반유형 : 허가받은 토지에 대한 이용의무를 이행하지 아니한 사람.
처벌수위 : 매년 1회씩 토지취득가액의 10%이내 금액의 이행강제금 부과.
▷ 과 태 료
근 거 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제144조.
위반유형 : 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 허가받은 목적대로 이용하지 아니한 사람.
처벌수위 : 500만원 이하의 과태료 처분.
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