[스크랩] 토지에서 도로란

토지에서 도로란

▲이진우 소나무부동산연구소장   토지 개발과 관련한 상담을 하다보면 투자자들이 '도로'로 인해 많은 어려움을 겪고 있다는 것을 확인할 수 있다. 개발하고자 하는 토지(건축 포함)가 도로에 직접 접하고 있다면 개발행위 허가를 받는데 아무런 문제가 없는 최상의 조건이라 할 수 있지만 그렇지 않은 경우가 태반이다. 따라서 개발행위 허가를 받으려면 지적법상 도로에서 당 필지까지 진입할 수 있는 도로를 확보해야 한다. 그것을 인허가와 관련해 '진입로'라고 한다. 대개의 경우는 이해 당사자가 있다면 그 이해 당사자의 승낙을 받아 도로(사도)개설 허가를 받은 후 개발이나 건축을 한다. 그리고 준공 후에는 사용 승낙을 받은 사도 부분은 지목이 '도'로 바뀌게 된다. 일단 건축법상 도로의 조건을 알아보자. 일반적으로 건축물의 대지는 2m이상이 도로에 접해야 한다. 그리고 개발 등을 할 때 흔히 접하는 막다른 도로의 경우에는 주도로에서 그 필지까지의 거리가 10m미만일 경우는 2m의 너비, 10~35m미만일 경우는 3m, 35m이상은 6m(도시지역이 아닌 읍·면 지역은 4m)가 돼야 한다. 그리고 현장에서 분쟁이 많은 공부상 도로와 현황상 도로를 알아보자. 일단 개발행위를 하기 위해서는 지적도상 도로이고 그 현황도 도로, 즉 그 공부상과 현황상 도로는 일치함을 원칙으로 한다. 그런데 실질적인 투자나 개발(건축)행위를 할 때 흔히 겪는 계약의 경우 현황은 지적도상 길 없는 땅(맹지라 한다)이나 길 사용승낙 조건으로 매매가 체결되는 경우가 많다. 이때는 사용을 승낙해 준 땅 소유자(승역지)의 인감이 첨부 된 승낙서(토지 사용 승낙서)가 있으면 계약은 별 문제 없이 체결 될 수 있다. 하지만 문제는 이때부터 시작된다. 다행히 토지를 매입한 사람(요역지)이 애초의 계획대로 개발(건축)행위를 해 준공을 받아서 지목을 '도'로 바꾸면 아무 문제가 없다. 하지만 어떠한 이유 때문에 그 행위를 못한 상태에서 본인(요역지 소유자)이 토지를 다시 매매하는 경우나 승낙서를 해 준 토지 주인(승역지 소유자)의 소유권이 바뀔 경우에는 문제가 복잡해진다. 먼저 원칙적으로 전자의 경우 현 토지 소유자가 사용 승낙서를 받았다면 후의 계약자에게 승계를 시켜주면 되고 후자의 경우는 승낙서를 해 준 주인의 소유권이 바뀔 경우에도 전의 소유자가 다른 필지의 소유자에게 사용 승낙서를 해 줬기 때문에 그 승낙서는 유효하다. 그런데 현장에서의 여러 경우들을 보면 그렇게 원칙대로, 간단하게 해결 될 문제는 아니다. 일단 허가 목적대로 개발 행위를 하지 않았기 때문에 현재 공부상 소유자와 사용 승낙서상 명의인이 동일하지 않을 경우 관청에서는 나중의 민원 등을 고려해 현재 소유자의 명의로 된 사용 승낙서(인감첨부)를 다시 요구 한다. 물론 토지 사용 승낙서를 받은 사람이나 해 준 사람이나 승낙서를 해 줄 당시에는 어떤 종류든지의 반대 급부가 있었기 때문에 사용 승낙서를 해줬을 것이다. 그것이 금전이든 아니면 내가 개발한 토지를 팔기 위해서든 그 1차 당사자 간에는 문제가 거의 발생하지 않는다. 문제는 소유권 이전이 그 이후에 이뤄져 책임 공방이 벌어질 때다. 여기서 투자자들이 명확히 알아야 할 것이 있다. 그것은 관청에서의 인·허가에 관련된 문제와 민·형사상의 법적인 문제는 별개의 문제로 판단해야 한다는 것이다. 다시 말해 위에서 언급한 후자의 경우처럼 사용 승낙서를 해 준 토지 소유자(승역지)가 매매를 해 소유권 이전이 이뤄질 당시 그 내용을 매수할 매수인에게 도로 부분의 '사용승낙의 승계'를 특약사항으로 매매를 하더라도 그 매수인이 기존의 토지 사용 승낙서를 갖고 있는 요역지 토지 소유자에게는 '도로'에 대해 청구권, 즉 '지료 청구권'이란 민사상의 권리가 당연 존재 하는 것이다. 그래서 필자도 '도로 사용 승낙서'에 관한 토지 컨설팅은 언제나 어렵고 조심스러울 수 밖에 없다. 사안이 그때그때 다르게 적용되기 때문이다. 한 가지 조언을 하자면 현재 길이 없는 토지를 매매나 개발을 할 경우 가급적이면 승낙서를 받아야 할 부분(도로 부분)의 사용 승낙서를 받을 때 승낙서를 받지 말고 적은 면적이라도 비용을 투자해 소유권을 가져 올 수 있도록 해야 한다. 도로 부분의 소유권을 가져온다면 도로 부분의 소유권은 공유 형태가될 수 있어 일종의 담보를 행사하는 것이라 할 수 있다.

출처 : 보헤미안을 꿈꾸는 모모

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