양도·취득·등록세 감면받으려면 서울 뺀 지역 미분양 노려야
| 서울은 취득·등록세만 혜택…세율은 0.5%로↓ 미분양은 2월11일 기준…내년 6월 등기 마쳐야 | |
 송창석 기자 | |
짧은 기간 안에 세제가 자주 바뀌는 바람에 혼란스럽다는 반응이 적지 않게 나오고 있다. 언론 보도에서 잘못 알려진 것도 있다. 기획재정부(양도세 주무부처)와 행정안전부(취득·등록세 주무부처), 부동산정보 업체 ‘스피드뱅크’의 도움을 받아 바뀐 세제 내용을 문답 형식으로 풀어본다.
-2월12일 발표 때, 수도권 과밀억제권역은 올 연말까지 미분양 또는 신규분양 물량을 계약해야 양도세 50% 감면이라고 했다. 그런데 그 뒤 기한과 감면 비율이 바뀔 것이라는 보도가 있었다. “정부가 다시 바꾼 것은 아니고, 국회에 개정안이 상정되는 과정에서 의원들이 수정한 것이다. 감면율을 50%에서 60%로 높였다, 혜택 대상 계약 기간은 올해말에서 내년 2월11일까지로 늘렸다. (올 2월12일부터) 딱 1년간 혜택을 주자는 취지다. 아직 소관 상임위만 통과됐고 본회의 통과를 앞두고 있다. 이대로 통과되면 2월12일 계약분부터 소급해 적용된다. 50%든 60%든 감면을 받으려면 전용 149㎡ 이하여야 한다. 물론 과밀억제권역이 아닌 곳은 면적 제한이 없으며 전액 면제된다. 여러 채를 사더라도 기한과 면적 조건만 맞으면 다 혜택을 볼 수 있다.” -지난 주말 경기도가 미분양 주택의 취득·등록세를 각각 50%가 아닌 75%나 깎아준다는 일부 보도가 있었다. 취득·등록세율을 0.25%로 다시 낮춘다는 것이었는데? “결과적으로 보면 오보다. 2월12일 발표했던 대로 수도권 미분양 주택 구입 때 취득·등록세율은 0.5%다. 경기도 등 지방에서 재량을 발휘할 수 있는 게 아니다. 취득·등록세율은 원래 2%이고, 주택만 한시적으로 1%로 감면해주고 있던 상황이다. 2월12일 발표는 1%를 기준으로 보면 50% 감면이고, 2%를 기준으로 보면 75% 감면이다. 2%를 기준으로 해서 75%라고 발표한 것을, 1% 기준으로 계산하니 0.25%가 나온 것이다.”
“서울을 뺀 나머지 지역에서 지난달 11일 현재 미분양으로 신고된 물량 중 내년 6월까지 입주할 수 있는 아파트를 골라야 한다. 양도세 감면 대상에서 서울은 빠져 있다. 서울이 아닌 수도권이어야 한다는 것이다. 지방은 이미 혜택을 받고 있다. 서울은 취득·등록세 감면 혜택만 있다. 양도세 감면은 기존 미분양 물량뿐 아니라 신규 분양에도 해당되지만, 취득·등록세 감면은 2월11일 현재 지자체에 미분양으로 신고돼 있는 물량만 대상으로 한다. 또 양도세는 올 연말(또는 내년 2월11일)까지 계약하면 감면 대상이다. 취득·등록세를 감면받으려면 내년 6월까지 계약은 물론 잔금을 납부하고 등기를 마쳐야 한다. 취득세는 잔금 납부일을 기준으로 삼는다. 등록세는 등기 접수를 기준으로 한다. 예를 들어 특별한 사정으로 내년 6월까지 잔금만 납부하고 등기는 내년 7월에나 한다면, (취득·등록세 감면 시한이 연장되지 않는 한) 취득세만 감면 혜택을 보게 된다. ” -5년으로 책정한 양도세 감면 한시특례기간을 계산하는 기준일은 언제인가? 또 100% 감면 대상이어서 특례기간에 팔면 양도 차익이 아무리 많아도 양도세를 한푼도 안 내는데, 만약 좀더 오래 보유하다 특례기간이 지나서 팔 때 양도세를 되레 내야 한다면 역차별 아닌가? “양도세 감면 대상 여부는 계약일 기준이지만, 감면 특례기간 산정은 취득(잔금 납부)일을 기준으로 한다. 예를 들어 올해 계약했어도 2010년 6월 잔금을 낸다면, 특례기간은 2010년 6월부터 산정이 된다. 특례기간이 지났다고 양도세가 급증하진 않는다. 특례기간까지의 시세 차익은 빼고 특례기간 이후부터 실제 매각 시점의 시세 차익만 양도세 부과의 대상이 된다. 특례기간에 안 팔았다면, 특례기간까지의 시세 차익을 직접적으로 알 수는 없다. 다만, 유추할 수는 있다. 취득 시점의 공시가격과 특례기간 만료 시점의 공시가격을 비교해 그 증가율을 시세 차익 증가율로 삼게 된다.”
송창석 기자 number3@hani.co.kr | ||||||||||||||
